不久前保罗·麦克莫罗（Paul McMorrow）在《波士顿环球报》的专栏中提出这个问题：“两房”寿终正寝，将彻底撼动30年固定利率这一主导性房贷。财政部长盖特纳在国会作证时已经承认，政府降低对房贷市场的参与，一个直接后果就是减少30年房贷的供应，同时也将提高30年房贷的利率。自1954年以来美国人已经习以为常的住房福利，也可能由此大部分消失。道理很简单：没有政府担保，银行就不愿意提供那么长期的贷款，不愿意维持那么低的利率，对贷款人的信贷信誉也查得更凶。
如果把30万美元房贷的偿还期从30年砍到15年，那么贷款人每月的还贷额就要多出600美元以上。同时，如《纽约时报》的报道所指出，房贷的费用也可能全面提高。比如锁定利率本身就要付费。利率本身也会攀升。这样，月还贷额的上涨就不止600美元。假设一个年收入 5万多美元的中等家庭，每月的工资单在扣除各种税收、医保等费用后就剩下3000美元上下。还贷额突然上涨600美元以上，还有多少人买得起房子？
另一问题是首付。《经济学人》最近的专题报道揭示，美国政府通过“两房”担保了 85%以上的房贷（另有说90%）。首次购房的人，在这种福利下只需支付3.5%的首付。金融危机后信贷紧缩，银行普遍要求20%的首付。在这种情况下，30~39岁首次购房的阶层需要五年如一日地积攒税后收入的35%，才能拿得出首付来。如果房贷“私有化”，首付标准再进一步提高，40岁前还有多少人能拿得出首付呢？
房市泡沫崩解后，美国的房价大致回归了理性水平，目前市场上75%左右的房子按当地薪金水平属于可承受的范围。在内陆大片地区，两年左右的年收入即可买下一栋独体房子。问题是，美国近几十年强劲的经济增长，主要是沿海发达地区所创造的。这些地区的大中城市，房价依然难以让年轻人所承受。知识经济的主力，主要是这些正在创造力顶峰却缺乏资本的年轻人，而非买得起房子、功成名就的大款。“两房”之后，这些年轻人往哪里去？他们退出大中城市，美国又如何维持经济活力？另外，一旦大中城市房价难以承受，许多人不得不到郊区寻找落脚之地，摊大饼式的郊区化将进一步破坏生态、增加通勤时间、交通系统的压力和能源消耗。在中东动乱、石油危机的悬剑之下，这样的发展如何可能持续？
且不谈未来这些长景，眼前的危机就足以让人毛骨悚然。准确预言了房市泡沫的耶鲁大学教授席勒最近放言，美国房市第二次狂跌的危险正在加大，跌幅可以从15%到25%！《经济学人》则指出，2006年房市泡沫崩解前，美国人的资产主要是房子，达到22.7万亿美元，其退休储蓄金排在第二，为12.8万亿美元。在2010年，发达国家住房资产占这些国家GDP总额的67%。也难怪，在这次金融危机前，发达国家的五大金融危机都是由房地产所引发。房市一倒，往往带来倾家荡产之灾。所以，埋葬“两房”绝非那么简单的事。即使要“断奶”，也需要相当长的时间。否则经济无法承受。
反省这一难以收拾的乱局，人们很容易总结出经验：“两房”证明了政府介入市场的严重恶果。此说在中国经济学界特别流行。但是，认真检讨，则发现事情远非如此简单。在经济高度发达、人口稠密、土地资源紧张的大中城市，房价的市场规律经常会把经济活动的生力军（处于创造力盛期的年轻人）锁在经济中心之外。大多数发达国家都采取了市场之外的措施提供住房福利，以降低其市场经济的成本。比起新加坡、荷兰、中国香港等严重依赖公共住房体系的国家和地区来，美国通过“两房”承保房贷、通过降低房贷利率而解决住房问题，是一种更“市场化”的福利政策。可惜，这种国家资助的“市场手段”，偏离了这一福利的政策目标。固然有许多低收入阶层通过这种房贷福利获得了住房。但更有许多大款，挥霍百万、千万的豪宅，拿的也是这种房贷福利。如今房贷的坏账，许多是这些巨富所创造的。有研究指出，那些守着一栋简单住房的小民百姓，在发现自己欠的房贷额高于房子本身价值时，更倾向于节衣缩食、赔本继续支付房贷，以保持自己的财政信誉和道德规范。反而是那些大款，挥金如土地购置第二套、第三套住房，一旦面临房产价值低于所欠房贷的情况，就毫不犹豫地动用“经济理性”，拒绝再支付房贷，把房子扔给发放贷款的银行，让别人失血。这样，本来旨在帮助穷人的“两房”不仅给富人提供了福利，而且腐蚀了富人的道德、滋养了腐败。
即使借助今天的“后知之明”，我们也能清楚地看到：如果美国人老老实实地按自己的支付能力买房子，并按期偿还房贷，政府通过“两房”承保房贷的制度安排就是个非常成功的金融革命：老百姓享受着极为优惠的房贷福利，而这种福利并不会花纳税人一分钱。简单地否认这种制度是短见的。目前应该反省的是：究竟是什么因素腐蚀了这样的金融革命？比如，严格执行20%的首付底线，把豪宅房贷排除在政府承保的范围之外，是否能够保障“两房”的理性运作？如果一定要摒弃“两房”，美国是否应该向新加坡、荷兰、中国香港等地借鉴更加非市场化的手段来解决其发达城市的住房问题？这些不仅值得美国思考，也值得整个世界思考。
美国环保事业的“土地财政”
美国房市泡沫破灭后，几年不见复苏的生机，整个经济受其所累。但是，一个意想不到的收获是，环保事业由此受益。
环保和房地产一直是死对头。开发商要买地盖房，环保组织则要捍卫自然保护区。双方争地不休，势不两立。南部各州政治保守，而且地广人稀，开发商比较得势，几乎可以随意盖房，很少有什么限制。在东北部和加州等自由派的基地，人口稠密，环保势力雄厚，圈出大量的自然保护区和农用耕地，不准开发商染指，造成了房价高企。开发商借人们对房价的怨气，攻击环保组织增加了百姓的生活压力。环保组织则指责开发商见利忘义，恶化了大家的生存环境。
房市的崩溃，则给这对冤家提供了化干戈为玉帛的机会。开发商当年负债买地，试图借助高企的房价牟取暴利。房价的暴跌，使大量土地砸在手里，乃至纷纷破产。这就给环保组织提供了一个兜底的机会。环保组织一般是靠募捐而建立自己的基金，然后用这笔基金把大量的土地买下来，圈作自然保护区，谁也动不得。在房价高企之时，土地价格随行看涨，环保组织手中的钱买不下太多地。现在则是下手的最佳时机。
《波士顿环球报》2011年6月3日的一则头版故事就是一个典型。故事讲的是缅因州的山漠岛（Mount Desert Island）地区。这一地区的44%的土地，是著名的Acadia国家公园。邻接这一国家公园的，是一块516英亩的处女地，掌握在一个开发商的手中。最近，一个环保组织以200万美元的价格从这个开发商手里买下了这块地。这个价码，仅仅是这块地估价的一半。
这块地本是寸土寸金。阿亚迪亚（Acadia）国家公园是美国东北部最美丽的度假胜地之一。去年奥巴马全家到此度假而避开了被漏油污染的墨西哥湾，还被媒体口诛笔伐了一通，说他过于奢侈。洛克菲勒家族和家政女王玛莎·斯图尔特（Martha Stewart）等，在这里都建有豪宅。这块516英亩的处女地，足够建五六十栋豪宅。设想一栋能卖几百万甚至上千万，这样的宝地岂能轻易出手？
这一意想不到的交易，有几大原因。第一，房市萧条，开发商损失惨重，急需现款。第二，掌握这块地的开发商在这种局面下认识到，如果把这块地卖给环保组织，整个地区的环境就更好，他在附近地区建设的房子就更加奇货可居。第三，把这块地卖给环保组织，可以使他的公司获得200万美元的减税额。把这些因素加起来，就可能达到他的赢利目标。所以，他从耶鲁雇佣了一位规划专家，坐下来和环保组织弥合冲突，最终达成了协议。赢得了这块土地后，这一地区就可以保证继续成为一尘不染的世外桃源。
这样的交易并非一桩孤案。最近，麻省用300万美元买下了西部伯克郡（Berkshires）山脚下 840英亩的地，比开发商的要价要低得多。波士顿附近的林肯镇的环保组织奥杜邦学会（Audubon Society）以135万美元从破产的开发商手中买下了康涅狄格河谷地区的337英亩的土地。目前的经济形势，使环保组织占据了市场优势。当年经济过热时环保组织想买地，卖地的开发商总说：祝你好运在竞价中胜出。现在开发商卖地，则经常在拍卖前先找环保组织联系。不过，环保一派充满了紧迫感，到处募捐。因为他们知道，一旦经济复苏，地就买不起了。
美国的环保运动之所以长期以来能在经济发展的大环境中硕果累累，一大原因就在于其基层的组织基础。因为环保的理念深入人心，一般老百姓对环保组织慷慨解囊。大款们也不停地捐助。有些富人，为了促进环保事业，在捐款上和公众叫板比赛：你们老百姓捐一块，我就捐一块。这样，普通百姓觉得捐一块有两块的功效，就更是踊跃捐助了。像CNN的创建人泰德·特纳（Ted Turner）这样的大款，作为自由派的教主之一，干脆自己圈地。他目前已经拥有了近200万英亩的土地，成为美国最大的地主之一。而他公开的哲学，就是要在保护生态环境的前提下追求可持续的发展。在经济高度增长期间，开发商财大气粗，到处买地，环保处于劣势。但十年河东十年河西。经济一旦走低，环保组织就利用手中的这些资源“趁火打劫”。地一旦被环保组织圈起来、成为自然保护区，日后不管经济再怎么热，开发商也无法打这些土地的算盘。从这个角度看，经济衰退也是对自然环境的一种必要的调节。
数字中的贫富
2011年年初一期的《经济学人》刊登了长达14页的专题，报道全球的精英阶层，其中几个数字涉及贫富分化，颇为令人深思。
全球化无疑刺激了经济发展。虽然经过了当今的“大衰退”，世界经济自冷战结束以来总体上还是经历了一个罕见的高增长期。其中打头阵的就是中国。中国长期维持着两位数的增长，30年从一个极端贫困落后的国家步入中上等收入国家。这一成就乃不争之事实。但是，中国在贫富分化加剧的速度上同样是一马当先的。
不妨看一下各国基尼系数的比较。基尼系数是衡量贫富分化的一个不完美但很有说服力的指标。基尼系数中的1代表着绝对的贫富分化，即社会中一个人拥有所有财富，其他人一无所有。0则代表着绝对的均富，即每个社会成员的收入都是一样的，没有一点差别。在现实中，所有社会的基尼系数都在这两个理论上的极端之间，系数越高代表着越不平等。
从1980年到2000年中期，美国的基尼系数从0.34增长到了0.38，这基本上代表着西方发达国家中贫富分化最大的。德国的基尼系数，则在同期内从0.26增长到0.3。中国的基尼系数，则从0.26上升至0.4。相比之下，全球的基尼系数从0.66下降到0.61。
有一种说法是，市场经济必然带来贫富分化。但事实是，发达的市场经济国家，基尼系数普遍都比较低。即使是美国，其基尼系数还是比世界的平均水平低得多。更有意思的是，中国在改革开放初期，基尼系数曾经急剧降低。这主要出现在20世纪80年代的头几年。在1980年—1981年左右，中国的基尼系数在0.31以上，到1984年—1985年时，跌到了0.26，之后则急剧反弹。20世纪80年代后半期社会矛盾激化，那几年也是基尼系数上涨最快的时期，4年左右的时间上升了0.1。现在很多人觉得20世纪80年代初期是改革的黄金时代，也不是没有道理。
实际上，西方发达国家的基尼系数也许夸张了其社会的贫富分化。《经济学人》指出，在那些富裕国家，因为有着优越的福利和社会保障制度，穷人的消费往往高于他们的收入。比如免费的医疗、教育、低价的住房等。而这三项，在中国恰恰是所谓“三座大山”，哪怕是穷人也都要把收入存起来，很难做到消费高于收入。这么一比，中国在贫富分化上，比西方发达国家要邪乎得多。
也正是因为如此，所谓“仇富”的情绪日益高涨。主流经济学家们惊呼：这是“非理性”，是对市场经济的威胁。事实如何呢？Pew环球民调显示：高达84%的中国人，同意“大部分人从市场经济中获益”的说法，印度的这个比例为79%，这是全球两个最拥护市场经济的国民群体了。反对市场经济的社会基础，在中国实际上非常薄弱。“非理性”的老百姓似乎有足够的智慧认识到：当今的世道并非市场经济的结果，真正的市场经济，可以带来更大的社会公平。
美国的贫富分化是否到了临界点
2011年10月25日，美国国会预算办公室发布了最新报告，揭示出美国在1979年以来贫富日益分化的实像，为明年的大选定下了重要基调。