著名红学家邓云乡先生曾说：“大观园究竟在哪里？这个问题已经问了二百多年了”。据有关学者分析，大观园应该由一所或几所清初园林花园作为原型。这个原型应具备四个特点：一是规模宏大，“三里半大”的面积；二是以水面取胜、集景式的单身宿舍型；三是要与皇帝皇后等巡幸活动有关联；四是这座私家园林还必须使曹雪芹有熟悉和体验的机会。
那么，水西庄是否符合这四大特点呢？
首先，《红楼梦》第十六回，贾琏从南方回到荣国府家中，贾蓉告诉他：“老爷们已经议定了，从东边一带，借着东府里花园起，转至北边。一共丈量准了，三里半大，可以盖造省亲别院了，已经传人画图样去了……”可见，大观园的面积应该是“三里半大”。而水西庄的占地面积恰恰是159亩，折合过来，和“三里半大”的面积不相上下。
其次，据相关记载，水西庄曾经有枕溪廊、数帆台、藕香榭、览翠轩、花影庵、泊月舫、碧海浮螺亭等以水面取胜、集景式的单身宿舍型以及亭台楼阁。
再次，据史料记载，乾隆皇帝曾先后四次下榻于水西庄，并赐名水西庄“芥园”。
最后，有学者研究，《红楼梦》的作者曹雪芹曾经避难水西庄。据称，在清雍正年间，查氏家族（水西庄主人）与当时的曹家、佟家、李家四大家族显赫一时，且四家交往甚密。但在雍正初期，却都被雍正先后抄家。曹家被抄时曹雪芹尚幼，举家赴京时因吉凶难测，遂将曹雪芹托付给水西庄查家，水西庄就成为了曹雪芹的“避难所”。在曹雪芹生活在水西庄的日子里，那豪华生活和丰富藏书文物古玩，以及每日接触的人、发生的事成为了《红楼梦》部分的生活素材，这对创作《红楼梦》有一定的影响。
另外，更让人相信“水西庄就是大观园之原型”的事实还有——“水西庄中一些景物名称与大观园中的有些带有名称的轩馆、庭院非常相近甚至相同”。例如水西庄中的景点“藕香榭”景色幽静，四面环水，菱藕香深，荷花盛开，游船荡桨，景色迷人。这与大观园之中的“藕香榭”非常相似。《红楼梦》第三十七回表述，海棠诗社中开始缺少史湘云，贾宝玉以送礼物为由向史湘云传递消息，袭人揭开小摄丝盒子，装的是红菱、鸡头。一般来讲，红菱原产于江南，在北方很少见，但是据《天津府志》记载，红菱虽然原产江南，但是后来被引种到水西庄，从此成为北方独特的美味特产，名声很大。类似的情况还有“潇湘馆”，在《红楼梦》里，林黛玉居住的地方是“龙吟细细、凤尾森森”的“潇湘馆”，可是如果按照我们通常的观点，如果大观园原型在北方，那么，潇湘馆里“翠竹茂盛”的写法就有点不着边际，因为在北方，翠竹很难成片生长，私家园林更难栽培。可是，根据描写水西庄景色的诗作《津门杂事诗》——“惹烟笼月影檀栾，绣野籍前竹万竿”（诗自注：“津门少竹，水西庄绣野耪前后，栽竹数亩，蓊郁深翠，不减江南”），地处北方的水西庄恰恰就有“翠竹茂盛”的美景。此外，水西庄有“秋白斋”，大观园有“秋爽斋”（白与爽是近义词）；水西庄有“揽翠轩”，大观园有“拢翠庵”（拢和揽是同义词）；水西庄还有一处“农田”景点“一犁春雨”，而元妃省亲时给大观园题匾额，头一个就是“梨花春雨”，从字面上和含义上也是很相似的；大观园中有个“逗蜂轩”，而水西庄恰好有一景点“来蝶亭”，“逗蜂”与“来蝶”互相对仗。
很显然，这些都不仅仅是巧合。我们只是据此认定，“水西庄”和“大观园”之间肯定存在着某种联系。当然，我们如果仅仅因为这些原因便认定水西庄就是“大观园的原型”，可能也有点“证据不足”的嫌疑。
大观园原型在南京江宁花塘？
关于大观园的原型之说，曾经有过很多说法。近年来，又有人提出大观园的原型在南京市江宁区江宁镇花塘村。根据相关专家研究，南京市江宁区江宁镇花塘村一带与《红楼梦》相吻合的地名和姓氏多达40余处。
我们都知道，《红楼梦》中的金陵四大家族分别是贾家、王家、史家和薛家。而南京市江宁区江宁镇花塘村一带也曾有过曹、王、史、薛四大家族，至今还有曹、王、史、薛四家村。专家介绍说，“贾”是假的，“曹”才是真的。现今留下来的曹上村据说就是曹氏家族的村子。现在，曹上村的村长肯定地说，他们的祖宗是曹雪芹，曹上村的曹氏家族正是曹家的后裔。而距曹上村不远的小王庄据传为王氏家族的村子；薛家凹子为薛氏家庭的村子；已经改名为“新村”的村子则是原来的史家庄，即史氏家族的村子。花塘村周围的曾庄可以正好对应甄府、甄家，葫芦坝对应葫芦庙等。
花塘村一带还有两个小村子，一个叫观东村，一个叫观西村，都是大观园的“观”。研究者说，如果按照曹雪芹在书中的描写，如果花塘村正是大观园的花园，那么观东村是大观园的东门，观西村是大观园的西门。当地人介绍，花塘中的小岛为曹氏家族衰败前古亭的亭基。
另外，在《红楼梦》中很多细节处提到的地方在花塘村一带都可以找到“原型”。
曹雪芹在《红楼梦》中描写宝玉到袭人家的时候说：“幸而袭人家不远，不过一半里路程，转眼已到门前。”根据这一句话的描写，我们如果暂且把曹上村当作贾府、将花塘街当成花袭人家的话，那么路程正相符合，曹上村离花塘街只有0.5公里。
《红楼梦》第二十四回描写贾芸“出西门找到花儿匠方椿家里去买树”，这和曹上村现实的情况也很符合。曹上村的西边，距离2公里有个叫方村的村庄，距离3.5公里的地方则有个名叫方儿岗的地方。
《红楼梦》第三十三回写宝玉向忠顺王爷府长史官回答琪官蒋玉菡的去向，“听得说他如今在东郊离城二十里有个什么紫檀堡，他在那里置了几亩田地几间房舍。”而现实的曹上村的东面正好有个叫作蒋门山的地方，与曹上村相距大约3公里。
《红楼梦》第六十七回写道：“头儿道：‘那珍大奶奶的妹子原来从小有人家的，姓张，叫什么张华……’”，在现实的花塘村西部有尤姓（珍大奶奶的姓氏）的村庄，尤姓（珍大奶奶的姓氏）的村庄与一张姓村庄紧挨在一起。
《红楼梦》里，白金钏、金鸳鸯、黄金莺这三个大丫鬟举足轻重，花塘街附近竟然有相邻的三个地方地名分别有“白”、“金”、“黄”字，对应三个大丫鬟的姓氏。
《红楼梦》里的李、赵、张、王四个奶妈的姓氏正巧与花塘村附近四个村庄对应。更让人吃惊的是，这四个村皆以曹上村为圆心。
《红楼梦》里，王夫人的三位陪房周瑞家的、吴兴家的、郑华家的，姓氏正好与花塘街附近三个村庄相对应，奇妙的是这个村可以走东西向的直线到王家村。
《红楼梦》里说司棋的表弟叫潘又安，而在花塘村东北[BF]7.7[BFQ]公里处正好有一个村子叫潘安村。
《红楼梦》的主角之一是林黛玉，书里说林黛玉下凡之前就是绛珠仙草。而曹上村西北2公里处有芝林树，如将芝林倒念，便是“林芝”，不仅合林黛玉之姓，而且谐音“灵芝”是人们心目中的仙草，正合林黛玉之身份和地位。
最后，在大观园题咏《凝晖钟瑞》一诗里，有“芳园筑向帝城西”的诗句。这句诗向后人暗示了大观园的方向。而我们都知道，南京是六朝古都，称之为“帝城”，天经地义。花塘村一带在南京城的西南面，可以说是“帝城西”。
大观园原型是洪园？
近年来，有人认为，《红楼梦》的作者不是曹雪芹，而是我国清代著名戏剧作家洪昇。并且进一步提出，《红楼梦》中的大观园就是“洪园”（洪园是洪家的“私家园林”）。
“大观园洪园说”的支持者认为，《红楼梦》中所描写的大观园至少应该满足以下三个条件：
一、大观园的位置应该处于贾家所生活的城市的西面，而不是在城市之中。林黛玉的诗“名园筑何处，仙境别红尘”也可以证明这一点。城市中心是红尘滚滚的地方，而大观园不在红尘滚滚的地方，而是在“别红尘”的“仙境”。那么究竟在什么地方呢？宝钗说了“芳园筑向帝城西，华日祥云笼罩奇”，这就告诉我们，大观园应该在贾家所生活城市的西面。当然，大观园也不可能位于离城市中心很远的地方。
二、大观园之中有山，并且大观园很可能是建立在一个小山坡上，从另一方面说大观园所处的位置不是绝对的平地。《红楼梦》中写到贾宝玉随贾政在园中逐景“题对额”的时候说，他们从“有凤来仪”到“稻乡村”的路上，“倏而青山斜阻，转过山怀中，隐隐露出一带黄泥筑就的矮墙，墙头皆用稻茎掩护。”从这里可以看出，大观园之中有“青山”，需要绕山而行。另外，又说“稻香村”还有篱笆，“篱外山坡之下，有一土井，傍有桔槔辘轳之属”，这也就是说，“稻香村”实际上是建立在小山坡之上的，中间一定是一道并非很长很陡的“山坡”。在出院的时候，书里这样写：“忽见大山阻路，众人都道迷了路了”，在贾珍的引领下，“直由山脚边忽一转，便是平坦宽阔大路”。从这里我们可以知道，大观园之中的假山肯定不是假山，而应该是真山。另外，元妃题“大观园”的诗中“衔山抱水建来精”的句子，李纨诗中“秀水明山抱复回”的句子，宝玉诗中“杏帘招客饮，在望有山庄”的句子，都能很充分地证明大观园之中是有真山的。
三、大观园外边有“外河”，园内有“泉”，有湖面，并有“青溪”可以行船，园中似乎还有较大面积的沼泽湿地。我们也许还记得，大观园建成的时候，贾政和众清客在园中游览的时候，刚进院不久，就见到“一带清流，从花木深处曲折泻于石隙之下”，再往前看，清流之下就是湖面，“白石为栏，环抱池沿”。这就告诉我们，大观园之中有溪流。后来，贾政一行又来到“蓼汀花溆”，有人介绍说：“采莲船共四只，座船一只”，可见，这里的水域已经不再是小小溪流，而是能够行船的大片水域。正殿之后，“至一大桥前，见水如晶帘一般奔入，原来这桥便是通外河之闸，引泉而入者”，可见大观园之中还有泉水。再后来，一行人“转过花障，则见清溪前阻”。“原来那闸起流至那洞口，从东北山坳里引到那村庄里，又开一道岔口，引到西南上，共总流到这里，仍旧合在一处，从那墙下出去”，这又告诉我们大观园外有一条大河。书中还告诉我们说，“芦雪庵”是个芦花如雪、一派莽莽荡荡的地方，也就是说，“芦雪庵”是一块沼泽湿地。
单从这三个条件看来，北京的“圆明园”、“恭王府花园”以及天津的“水西庄”，园中都有水却无山，不应该是大观园原型；“圆明园”、“恭王府花园”虽然位于北京城西部，但也并非城外，也不可能是大观园之原型；“水西庄”所在的天津，天津不可称“帝城”，所以“水西庄”也不是大观园之原型；南京的“随园”，可以说是建在“帝城”，但并非位于“西部”，再加上园中的山水景物，与大观园描写的也不相符合，也不能称为大观园之原型。
那么，大观园之原型究竟在什么地方呢？“洪园说”的支持者认为，中国著名园林的集中地不过北京、南京、苏州、扬州、杭州五个城市。但是苏州、扬州不是“帝城”；南京、北京城外的西部，在当时还没有“衔山抱水”的园林。当时全国惟一可称为“帝城”，山水园林又集中在“城西”的地方，只有杭州。而在杭州城西，最和《红楼梦》中的大观园接近的、最可能成为大观园之原型的、最著名的私家园林非“洪园”莫属。
相关专家考证，《红楼梦》原稿的作者并非曹雪芹而是清代著名文学家洪昇。洪昇是清初顺康两朝之人，祖籍钱塘，一生中多数时间生活在钱塘，只有青少年和老年、中年二十载在北京。清初的洪家是“百年望族”，洪家的府邸园林，就是杭州城西的“葛岭”之下、“西溪”之侧的“洪园”。
洪园又称“红府”，格局是前府后园。洪园处于“帝城”杭州（杭州曾经做过首都，能称得上“帝城”）的城西的位置。洪园所处的位置正是一个“衔山抱水”的好地方。洪园旁边有小溪流过；洪园府邸坐落在葛岭平缓的山坡上，府中有溪流穿过的痕迹。洪园所处的位置和自己本身的气势和《红楼梦》中的大观园非常相像。清朝时期，很多的达官贵人都曾在此地安家落户。当时，不仅仅洪家把自己的府邸建立在此地，康熙朝的“万国金珠贡澹人”的高士奇也在此地建立过自己的豪华山庄“西溪山庄”，并在这里接待过一次南巡的康熙皇帝。据传，洪昇和高士奇是很好的朋友，因此洪昇可能见过高家接驾康熙的胜景。《红楼梦》之中元妃省亲的盛况空前的场面很可能就是来自这里。
洪家的繁华最早可以追溯到南宋初年。据载，洪昇的祖先洪皓曾经奉命出使金国，但是在金国历经十余年磨难，才持节回到南宋。当时的皇帝为了表彰洪皓的气节，先封他为“魏国忠宣公”，后来又在今天的洪园地方，“敕建”了“国公府”赏给他居住。这里所讲的“国公府”很可能就是“宁荣二府”的原型。此后，洪皓的三个儿子洪适、洪迈和洪遵，都是南宋高官，并且是相当有才华的文人。
明朝时期，洪家更是进入了另一个辉煌时期。洪昇的六世祖洪钟，官至刑部尚书，晚年退隐故乡杭州，并在西溪故地重建了洪府和家宅花园。但是到了清代，由于改朝换代，洪家开始衰落。洪昇的父亲被抄家发配；洪昇逃离家庭造成“子孙流散”，后又被朝廷革去功名，最后真的像《红楼梦》之中的贾家一样“落一片白茫茫大地真干净”。由此可以看出，洪昇和贾宝玉的遭遇惊人地相似。
另外，根据洪昇的诗集记载，洪昇在少年时期经常在洪园中游玩，从小与姐妹们一起生活在洪园。但是，后来，随着家道的衰落，洪昇的姐妹们大多遭遇了不幸的人生，两个妹妹甚至早亡。这样的遭遇激发了洪昇创作《红楼梦》来记载他一生遭遇的愿望。
根据相关资料，当年的洪园有很多和大观园一样或者类似的地方。一直到现在还有很多地方和大观园中相类似的地方存在，例如大观园中的“芦雪庵”、“秋爽斋”等名称很可能就是从西溪的“秋雪庵”演变而来的。《红楼梦》书中的“凸碧山庄”、“凹晶馆”等，也似乎是“洪园”园外山上山下景观的借用。再例如，《红楼梦》中铁槛寺的原型很可能就是离“洪府”约五、六里的“洪庵”。“洪庵”是洪家的家庙，而铁槛寺则是贾府的家庙。
当然，这些所谓的证据还不足以证明“洪园就是大观园之原型”，真正确凿的证据还有待进一步的发掘。