依法管理垂直领导自给自足
——英国土地登记制度特点
英国土地登记同世界上大多数国家一样，名为土地登记，实为土地及其建筑物的登记，即房地产登记或不动产登记。英国的“政府土地登记局”是英国统一管理城乡土地的机构，成立于1862年，最初是在自愿基础上办理登记。1896年以后，成为政府统一对土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。土地所有权人在政府土地登记局办理完土地登记手续后，土地登记局发给土地所有权人一张土地所有权证书，证书上载明土地所有者及其土地的面积等自然情况，具有法律效力。登记局有对登记保密，不向外透露登记人一切情况，而且在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的总量。登记局保存的土地所有权证书副本等资料，也仅供欲买地或租地者所委托的律师查阅。
英国政府土地登记局及其活动，有以下几个显著特点：
1．机构统一，垂直领导
英国政府土地登记局现共设有16个处，分布于英格兰、威尔士地区，分片包干承办各地区具体登记业务。每个处约500名至600名工作人员，全局共1万人。苏格兰和北爱尔兰地区也分别有专门的土地登记部门。登记局所属的各个处，不属地方政府编制，不受地方政府领导，由登记局直接领导和指挥。这种垂直领导，一统到底的管理体制，有利于登记机关独立地行使职权，免受地方行政力量的影响。
2．依法管理，宽严适当
英国政府土地登记局行使权力的依据是《土地登记法》、《地产管理法》和《不动产法》。这些法律规定，不论私地公地的买卖必须到土地登记处办理过户、登证和换证手续，否则不受法律保护。土地租赁期在21年以上的，也必须登记，由承租方登记租用权。政府内阁司法大臣领导政府土地登记局的工作，局、处两级负责人必须由已经取得律师资格的人担任。如果办理登记出现差错，致使土地所有者合法权益遭受损失，登记局要负赔偿责任。在具体办理登记过程中，登记局对于实质性问题，十分认真、负责，即使是公有地产也同私有地产一样，其产权人必须落实到具体人头，以免在发生纠纷时找不到责任人。各国驻英国使领馆的用房，有的也得以使馆官员的个人名义买下，在土地登记局登记，并发给土地所有权证书，如果再出卖，必须由当时登记承办人承办，否则出卖无效。但对于地产交易的场所，土地登记局不予过问，也不作为交易是否合法、可否确认和登记的根据。由于英国没有固定进行不动产交易的房屋交易所或房产交易所，因此，政府土地登记局成为惟一的房地产交易机构。
3．房地相随，一并登记
同其他国家一样，对于承载建筑物的土地，英国本着房从属于地的原则，一并登记，不另行发放单独的房屋产权证书，只是在土地权属证书及所附地籍图中，用文字和图形载明。因而英国的土地登记局又是政府惟一的房屋权属管理部门。
4．自筹资金，自给自足
英国政府土地登记局不靠政府财政拨款，一切费用，包括工作人员工资从不向政府伸手，它的一切花销全由登记费中支出。现行收费标准大致是：房地产权买卖登记，按价格多少每起收费25英镑至900英镑不等；租赁登记，按年租金多少每起收费25英镑至500英镑不等。英国房地产交易十分活跃，这就可以保证土地登记局每年均可获得可观的登记费。在土地登记局办理土地登记，只能以支票或汇票方式支付登记费，支付现金者一律不收。
机构完备分工明确
——加拿大的土地管理机构
加拿大的土地管理事业实行的是土地所有权、处置权和管理权基本一致的体制。联邦政府负责管理联邦公有土地，省政府负责管理省公有土地。
加拿大代表联邦政府管理联邦公有土地的是环境部下设的内陆水域和土地局，该局下设土地处，包格土地利用分析、土地政策分析、联邦政府土地、土地生态分类、土地监测和土地信息系统等6个科室，分别负责土地利用、土地生态保护、土地监测、土地信息咨询工作。除环境部外，联邦政府内还有诸如加拿大国家公园和野生物服务公司、加拿大抵押与住房处公司、加拿大内陆水域资源公司等与土地利用、土地保护有关的机构，这些机构构成了加拿大一套完整的土地管理体系。
加拿大政府主要是通过制定计划和政策来指导联邦土地的利用。从目前来看，加拿大正在施行的土地利用的法规是1980年由国会通过的《土地利用指南》，该指南有10条原则，分别对城市用地、农业用地、森林用地、不可再生资源土地、交通和通讯用地、水资源保护地、历史遗迹地、生物繁衍土地、冒险性项目用地和其他区域性用地等，规定了联邦政府的指导性意见，要求所有联邦政府部门、机关在执行各自的方针、计划和活动时遵循这些原则。具体负责指导贯彻这10条原则的机构是由15个单位组成的“联邦政府土地利用委员会”。该委员会指导的方法是：在宏观上对部门用地是否符合政策进行讨论，研究合理的用地方案，并对其执行进行监督。
加拿大还有一个土地利用的协调机构——加拿大土地利用委员会，其任务主要是体现联邦政府与省政府之间在土地管理上的合作关系。根据加拿大《土地利用指南》规定，省级土地利用的规划，应有适当措施保证联邦政府在土地和地方环境方面发挥积极影响。联邦政府在保证联邦土地中良好农地用于农、良好林地用于林，良好的其他土地用于相应适宜用途的同时，通过加拿大土地利用委员会，保证这些土地政策能够符合各省政府对土地利用的既得利益。
根据加拿大法律，各省公有土地由省政府全权管理。一般来讲，各省大都将土地管理机构设置在林土部或自然资源部。这些土地管理机构的主要目际是：（1）保护省有土地及水面的所有权，确保公有土地的合理有效使用；（2）鼓励在公有土地上发展娱乐、商业、农业和采矿业，为政府增加财政收入；（3）出租水力发电场所，负责发电用水的管理； （4）鼓励开发修建道路；（5）对私人和企业颁发土地权属证书；（6）保证建材矿产资源的永续利用，对全省同类资源进行合理管理；（7）鼓励开发全省石油、天然气等燃料资源，等等。
政府控制土地交易活动的重要手段
——日本土地交易许可制制度
为了抑制因经济高速增长，产业结构急剧变化，人口和产业大量涌向东京、大阪等大城市而引起的土地投机买卖和地价飞涨，保证土地的合理利用，日本政府从70年代开始建立了一整套以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。在该制度体系中最重要的是土地交易许可制制度，它是政府控制土地交易活动的重要手段之一，其目的是直接控制某些地区的地价水平及土地利用方向。其主要内容是：
1．确定土地交易的限制区域
在日本，土地投机******和地价上涨过快的情况多发生在城市周围被确定为城市发展用地和重点发展的地区。因此，为了解决这一问题，日本都道府县各地方政府都有权依据1974年制定的《国地利用计划法》的规定，在自己的行政区范围内确定“限制区域”。限制区域一经确定，其时效一般为5年，经过5年，要么更新确定该地区仍然为“限制区域”，要么自动取消“限制区域”。确定“限制区域”时，地方各级政府首先要向内阁总理大臣汇报其意图，并且通知有关市町村等下级行政机构，然后将详细文件、材料送交土地利用审查会，征求意见。能不能确定该地区为“限制区域”，要看土地利用审查会的意见，如果审查会没有提出异议，那么该“限制区域”就得到法律上的确认，否则，那就不能确定该地区为“限制区域”。“限制区域”一经确定，在这个区域内的土地交易如果超过一定面积标准，就必须得到地方政府的“许可”批准。
2．政府对土地交易“许可”申请的审查
当土地交易双方向地方政府提出土地交易“许可”的申请后，地方政府便开始对其申请进行审查，最终来决定是否许可进行土地交易。提出“许可”申请的时间必须是在土地交易双方正式签订交易合同之前。申请的内容包括：（1）交易双方的姓名、名称、法人代表姓名、住址；（2）土地位置、面积；（3）有关土地权利的种类；（4）预定的土地交易价格；（5）土地的具体使用用途。在限制区域内如果交易双方未经“许可”，其所签订的土地交易合同将被认为无效，不受法律保护。如果交易双方要改变原定土地交易价格或原定土地使用的用途时，当事人双方必须重新提出“许可”申请。
政府有关部门对土地交易的审查，主要从土地交易价格和土地作用目的两方面进行。对土地交易价格的审查，主要以交易土地附近的地价水平及政府确定的指定地价——限制价格为依据进行审查。对土地使用目的的审查，主要是根据城市规划要求进行审查，凡符合下类项目者便可被认为使用目的合理，而获得审查批准：（1）适当的土地征用事业；（2）用于买者自己居住的土地；（3）在确定限制区域以前已经进行的项目；（4）由市町村一级地方政府批准的公共福利事业项目；（5）对地区发展有益的、有助于提高土地利用率的事业。不能获得“许可”批准的使用目的有：（1）土地利用目的不符合土地利用基本规划或其他土地利用规划的；（2）明显不利于公共设施建设；（3）对周围环境产生不利影响的，等等。
3．对“许可”或“不许可”的处理
当都道府县地方政府收到土地交易双方提出的土地交易许可申请后，应在6周以内作出明确答复，并通知申请者；如在规定时间内政府部门未作出答复，从第6周后的第一天起即可认为申请已获得通过，许可自动生效。如果地方政府作出“不许可”的决定，土地交易双方还可以向土地利用审查会提出请示，要求重新对土地价格、土地使用目的以及地方政府的处理决定进行审查。土地利用审查会应在两个月内对请求作出裁决。如果土地交易双方对土地利用审查会的裁决仍有异议，还可直接向内阁总理大臣提出再审查的请求。内阁总理大臣决定即最终裁决，必须执行。
接受政府委托评价基准地价
——韩国不动产估价制度简介
韩国的不动产估价制度有“土地评价士”制度和“公认鉴定士”制度两种。
土地评价士制度建立于1972年，其依据是1972年颁布的《国土利用管理法》和《国土利用管理法施行令》及《国土利用管理法施行规则》，由建设部主管。根据这些法律的规定，韩国的土地评价士的主要职责是接受政府的委托，调查、评价基准地价，以及评价公共设施建设拟收买或征用的土地。韩国对土地评价士资格的取得规定的十分严格。欲成为土地评价士者，须在建设部长官施行的土地评价士考试中合格，并且还须取得建设部长官的许可。建设部长官拟施行土地评价士考试时，须将考试日期与场所、考试方法、考试科目、应试资格及应试手续等必要事项，在考试日期的30天前于日报上公布。凡符合土地评价士考试的应试资格者欲参加土地评价士考试，须向建设部长官提交建设部规定的土地评价士考试应试申请书，并附上交纳应试手续费的收据。建设部长官接到应试申请书后，在应试接受簿上记载必要事项。
土地评价士考试分为第一次考试和第二次考试，第一次考试的科目是：民法、经济概论、土地法；第二次考试的科目是：关于不动产评价的理论、土地补偿法规、民法中物权法。第一次考试不合格者不能应试第二次考试。但对具有一定经历者可以免除第一次考试，如在国家土地部门和其他建设行政岗位上从事业务8年以上的公务员，在银行、鉴定院、土地金库、土地评价士事务所从事鉴定评价业务8年以上者，从事不动产注册、拍卖、有关民事诉讼业务10年以上的公务员等人员。在土地评价士考试中，第一次及第二次考试中各科目所得分数均在40分以上，全部科目平均所得分数在60分以上者，为考试最终合格者。合格者拟取得土地评价士资格许可，须向建设部长官提交土地评价士许可申请书，并交纳法定的许可手续费。申请者在提交申请书的同时，还须附上居民证明书、居民登记证、经历证明书等文件。建设部长官认为申请者提交的申请书及文件没有欠缺时，可发给土地评价士的资格许可证，并在官方报纸上公告。在取得资格许可证后，还须在建设部长官指定的机构实习1年以上，才能开设事务所，从事土地评价的业务。
韩国的土地评价事务所有两种，一种是由一位土地评价士开设的事务所，称“土地评价士事务所”。这类事务所欲开业时，须向建设部长官进行事务所开设注册。注册者在向建设部长官提交开设注册申请书的同时，还须附上证明保证有办公地点的文件和申请人身份证明书。建设部长官认为申请书合适，将事务所开设注册证交给申请人。另一种是由数位土地评价士设的事务所，称“土地评价士共同事务所”。它由建设部长官指令开设，但还须向建设部长官报送开设注册申请书，并附上章程，章程包括事务所的名称及所在地，组织及运营事项，收入及支出事项等内容。
根据韩国法律规定，土地评价士必须遵守如下职业道德：（1）必须诚实地履行职务，不能进行虚伪或不正当的评价；（2）不得评价自己亲属所有的土地；（3）不得把许可证借给他人或者不正当地使用许可证；（4）不能经营土地、建筑物的买卖业、中介业及其代理业；（5）不得同时在两个以上土地评价士事务所任职；（6）不得泄露其职业上所知道的他人的秘密。
韩国的公认鉴定士的业务范围较土地评价士广泛，除不动产外，还包括动产。其职责是判定动产、不动产和其他财产的经济价值，并以价额的形式来表示其结果。欲取得公认鉴定士资格，必须参加由财务部长官施行的每年进行一次以上的公认鉴定士考试。考试由财务部设立的公认鉴定士考试委员会主持。考试委员会由财务部长官指定的委员长及由财务部长官任命或委托的委员组成。鉴定士的考试也分两次进行，第一次为选择型，科目是民法（限总则）、有关鉴定评价的法令和鉴定评价理论、经济学原理、会计学；第二次为论文型，科目是民法（限物权）、有关不动产的法规、鉴定评价理论、鉴定评价实务。考试合格者，由财务部长官用官方报纸公告，并向合格者颁发合格证书。