一、聪明购房妙招
买房省钱四妙招
(1)一次性付款，得付款折扣。购房者购买房屋时，开发商一般接受的付款方式有一次性付款和按揭付款，一般若一次性付款，开发商会给购房者一定的折扣。
(2)买拍卖房，享受“优惠”价。拍卖物业的主要特点是住宅拍卖接近市场价或者低于市场价20%～30%左右。
(3)公积金贷款，享受低利息。房价在稳步上升，房贷每年在加息，购房者如何最大限度地减少利息成本呢？住房公积金贷款也许应成为你的首选。
(4)团购，吃批零“差价”。住房团购的方式有很多，可以参加单位或银行组织的团购，也可以参加亲朋好友或网友们自发组织的团购。
个人贷款巧购房妙招
据统计，目前在房地产市场上，采用银行按揭付款方式的已占到总购房人数的80%以上。如何确定贷款成数和年限？如何选择还款方式？这其中有一些小妙招。
(1)确定贷款成数和年限的妙招。确定贷款的成数和年限，一方面客户要看自己的支付能力，另一方面要看自有资金的使用情况。通常贷款期限越长，客户的自由度越大。
住房贷款的利率目前只有两个档次，1～5年期的利率为7.56%，6～30年期的利率为7.83%。贷款的期限越长，客户每月的供款额越小，负担也越轻。况且，客户在资金充裕时还可以提前还款。
(2)选择贷款还款方式的妙招。银行按揭贷款的还款方式通常有两种：等额还款法和递减还款法。从付息的角度看，递减还款法支付的利息比等额还款法少。以人民币100万元按揭贷款、期限20年为例，等额还款法支付的利息总额约为98.21万元，递减还款法支付的利息总额约为78.63万元，第二种还款方式少支付约19.58万元。
(3)选择按揭银行的妙招。目前各行按揭的贷款利率相同，客户在选择办理按揭银行时，主要应从银行提供的服务来判断。
(4)确实无力偿还按揭贷款怎么办。为了保障自身的利益，客户在确实无法归还按揭贷款时，应尽量将房产以合理价格出让。
购房时要注意防避税“妙招”
在市场上，有部分房地产交易者为规避税费常常会进行一些“巧妙交易”。针对这种情况，中国房地产估价师与房地产经纪人学会曾发出风险提示：种种避税“妙招”在获得短期利益的同时，将给交易双方尤其是买方利益埋下巨大风险。
第一招是私下交易。等卖方领取房屋所有权证的期限满5年后再办理过户。风险是卖方可以通过遗失补证的方式注销原房屋所有权证，重新办理新证后再次将其房产转让，从而一房两卖。
第二招是通过“赠予”方式交易。双方不办理过户手续，以赠予方式变相达到房产交易目的。如果房屋出现质量等问题，买方权益根本得不到保障。
购房过程当中需注意的问题及应对措施
(1)虚假广告。设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。
(2)配套设施。开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。
(3)内部认购。内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。
应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。
(4)物业管理。开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益，或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意8的附加条件。
(5)逃避债务。借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。
应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。
(6)乱收费。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：①超出核准的价格收取管理费。②擅自提高收费标准，赚取收费差价。③擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。
(7)购房合同。购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。
应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。
(8)房产证拖着不办。有些业主买房时，开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用得最多的一句话就是“正在办理”。
应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。
购房侃价有妙招
买房成败与否还在于购房者的侃价本领，这就要心“狠”。狠狠杀价买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
(1)一要不动声色、多方了解。①看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子时，应表现出自己有兴趣，太冷淡卖主也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。②掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。③让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。
(2)要摸透卖方心理。①卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。②了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方售得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，就是你罢手或者转向的时候了。③定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。
(3)杀价原理。①暴露房屋的缺点，对于卖主房屋的所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。②拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。③合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议。略施小计杀价。④欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。
购买二手房的注意事项
购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等，还需要确认卖方产权的完整性，了解所购房有没有被抵押，以及与人共享等；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长、有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
巧选“二手房”四大妙招
住房成为商品，“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前，国家已开始加大促进二手房交易的力度，因此，二手房交易会逐渐活跃起来，但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然，因此，挑选时应格外注意。
(1)查明产权状况。“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的，“身份”比较复杂，了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等；第三步要查验房屋有无债务负担。另外，购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。特别注意的是，产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再好也不要买，以免成交后拿不到产权证。
(2)看清房屋结构。“二手房”的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。选购时，不仅要了解房屋建成的年代、现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建或主体结构损坏等隐患。为此，可以到房管部门的档案室查询原建档案，看看图纸资料，打消疑惑。
(3)考察环境和配套。旧房子一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染4，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
(4)了解物业管理状况。对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平与服务态度如何，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。
二手房安全交易四步走
(1)第一阶段是心理准备。针对目前尚不规范的房地产中介市场，是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司？如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二，您要有比较专业的房产及法律知识；第三，要有较好的心态及耐性。因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。不如找一家代理公司试一试。但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下，看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察，或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理。想卖多少钱？这是业主最关心的问题。如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估。