个人住房贷款在银行的各类贷款中属于薄利性质。商业银行处于利益导向，必然将有限的信贷资金倾向于利润更高的企业贷款。以普通的个人住房按揭贷款为例，目前按基准利率计算为6.55％，即使上浮10％，也只有7.2％，而中小企业经营性贷款多数都是上浮30％，有的利率则更高。
但是对于银行来说，审批100万元的房贷和审批一个亿的企业贷款，需要花费的人力成本几乎一样。从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，而转向收益更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域，在银行业整体盈利压力增大的趋势下，房贷业务成了“赔本赚吆喝”的买卖。
而市场利率居高不下，抑制银行的放贷意愿，影响购房人月供能力和居民资产配置倾向，直接打击了房屋销售。降低利率是稳定房贷、房价的治本之策，但可以作为的空间比较有限。中期内，我国利率的趋势性上升或维持中高位，难以逆转。另外，由于利率市场化推进，仅4月，1.23万亿居民存款搬离银行，银行平均成本利率提高，导致不太可能给购房者优惠。
防控风险也是银行收紧乃至很难放开房贷业务的原因。银行在开展贷款业务时，会从整体上考虑资金的期限配置，而房贷业务属于中长期贷款，流动性较差，银行为了防止流动性风险，也要谨慎办理房贷。一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄，另一方面就表现为个人房贷审批时间延长甚至出现房贷业务暂停。
央行与商业银行在同一环境下的利益点实际上并不相同。央行更多考虑到政策经济的发展方向，包括支持国务院的就业政策、稳固经济发展以及控制金融经济风险等。而商业银行的目的更加偏重于商业回报的可持续性。在某些时候，这两种利益可以形成微妙的平衡甚至抑制，但某些时候，也会有微妙的差异。
商业银行是否应该在房贷政策上松动的问题，说到底是商业银行自己的事情。银行对于商业利润的追求无可厚非，尤其是已经是上市公司的商业银行，要按照自身风险和收益决定是否放贷。如果以央行为代表的监管机构能在商业银行的信贷方面给予更多的约束和管理，对违反相关政策和规定的行为进行严肃处理，那么银行可能会更加努力协调各方面的信贷关系，按照市场化要求发放贷款，会更加顾及长远利益和整体利益。
在当前的经济环境下，商业银行对于个人房贷的偏好其实是有着相当的分歧的。资金充裕且在按揭贷款市场占有较大份额的国有银行，还可以把个人房贷当作相对优质的资产，而资金紧张、存款资源有限的中小银行，则已经开始明确退出房贷业务。这次央行的“窗口指导”，也可以理解为一次“差异化的政策传达”，在这种模式下，资金紧张的中小银行，是可以避免在刚性政策下涉险回归个人房贷领域，进而避免资产结构上进一步恶化，有效地控制账目风险。而存款相对充裕的国有银行，似乎是可以开放更多的账目进入房地产领域实现托市，避免地产价格出现崩盘式的暴跌。但是归根到底，做决定的权力在商业银行自身手中。
* 本文发表于《国际先驱导报》2014年6月6日。
做好主业才有“坏账银行”的明天*
内容摘要：“银行坏账”曾是我国金融行业的一大顽疾，各类坏账严重阻碍着银行正常业务的发展。“坏账银行”的转型、压低不良资产是摆脱困境的出路，向传统投行转型曾是资产管理公司的热衷选择，然而，实践证明，资产管理公司必须首先坚持主业，摈弃向其他投行靠拢的道路，才会带来业务长足的发展，才能使“坏账银行”有发展的未来。
摩根大通指数显示，自2014年5月7日发行以来，2024年到期、利率5.625%的信达债券价格大涨3.7%，其他“坏账银行”华融、东方等资产管理公司的债券价格也在上涨。“坏账银行”债券价格的上涨固然反映了基于宏观经济态势，市场对不良资产处置行业发展的正向预期，但是更多的是对“坏账银行”在市场化进程中选择正确道路的肯定。
转型为传统投行，曾经是四大资产管理公司转型初期呼声甚高的选择。资产管理公司从事普通投行业务也具有一些优势。然而，实践证明，资产管理公司必须首先坚持主业，摈弃向其他投行靠拢的道路，才会带来业务长足的发展。
首先，资产管理公司向其他投行赶超并不占优势。资产管理公司从事投行业务的优势，主要在于与筹资方的关系维护、与关联方的业务资源和对资产状况的了解。而市场上券商数量已经很多，竞争激烈，并已经积累了丰富的投行业务经验，资产管理公司较难与之比肩。资产管理公司业务范围是有一定限制的，并且虽然资产规模大，但是资产质量总体不甚理想，为投行工作增加了难度。资产管理公司在证券市场上的业务记录少，信用等级低，并且缺乏大批有经验和资质的团队，这些都为资产管理公司在已经形成的投行市场上竞争增加了难度。
其次，坚持以不良资产经营和托管重组为主业是顺应市场需求作出的结论。截至2013年年底，中国十大银行的逾期贷款达到5880亿元，同比大增21%，这是至少2009年来的最高水平。中国银行的资产规模一直在快速扩张，现在遇到经济减速和经济结构转型的挑战，预期会产生大量不良资产。中国金融机构转移出资产负债表的高风险资产，也会产生大量不良资产。中国经济转型期间，非金融企业也会积累大量坏账。此外，2014年以来楼市低迷房价回落，也将给信达这样的公司增加处理不良资产的规模。
再次，资产管理公司在不良资产处置上已经积累起了专业优势和核心竞争力，更加优化的发展策略，是发挥优势，而不是“弥补短板”。这些优势和核心竞争力具体表现在：一是积累了较为丰富的尽职调查和不良资产定价方面的经验；二是锻炼了一支专业素养高，处置效率高的专业队伍；三是发展和积累了较为丰富的经营网络；四是发展和积累了丰富的客户网络和中介服务网络资源；五是多年来与有关银行、其他金融机构和地方政府建立了良好的关系。这些都是资产管理公司多年奋斗后积累下来的资源和财富。
最后，以信达为代表的不良资产处置盈利模式具有独特的盈利优势。信达的不良资产处置盈利模式简单来说，是一种逆周期操作策略，是在经济下行期低价购入银行的不良资产，待经济回暖后再高价卖出获取收益。而资产管理公司能保证以较低价格获得银行等金融机构的不良资产，是因为在政策性环境下，可以通过政策性折让获得成本优势。
四大资产管理公司属于特殊国有金融机构，随着中国经济减速和结构转型的挑战，资产管理公司面对的是更加复杂的市场状况和更加多样化的业务机会。在此之际，顺应市场的要求，发挥自身的优势，坚持主业，同时发展综合金融服务，扬长避短，才能有资产管理公司的明天。
* 本文发表于《经济参考报》2014年6月13日。