受目前贷款条件限制，其住房贷款期限最长为15年，年利率5.04％，按等额本息还款法，该客户15年内所还本息总额为713590.99元，月还款额约为3964元。这对于即将退休的老人，按一个家庭两位老人，平均每人月收入2000元来算，无疑会感到负担十分沉重。
但是利用银行的住房接力贷款，情况就完全不同了。假设主贷人子女为20岁，现正就读于某高校，是所购房屋的共有人。通过增加其子女为共同借款人，原贷款人的贷款期限可由15年延长至最长30年。按贷款期限30年算，贷款金额50万元，此时月还款额约为2696元，在该家庭可承受范围之内。在签订借款合同时，银行会根据主贷人及其子女具体情况，在合同中确定变更主贷人的日期。
住房贷款的担保方式
抵押贷款 指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。
质押贷款 指借款人或第三人将国库券、银行存单等有价证券交由贷款行所有，贷款行以上述凭证作为贷款担保发放贷款的方式。
保证加抵押贷款 指贷款行以借款人尚未办理换押登记的房产作为个人住房贷款抵押物，同时要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保贷款方式。
保证贷款 指贷款行以借款人提供的具有代为偿清能力的企业法人单位或第三自然人作为保证人而向其发放贷款。
如何办理住房公积金贷款
第一 到当地住房公积金管理中心提出借款申请。借款人持购建房合同或协议（购买商售房许可证复印件；建房、修房的须持政府土地规划管理部门的批准文件）、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各市区县的公积金管理中心申请住房公积金贷款，使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明，填写《个人住房公积金贷款申请书》。贷款银行根据借款人的申请考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第二 签订借款合同。当地公积金管理中心（或委托银行）审核批准借款人的申请后，借款人与公积金管理中心签订借款合同和抵押合同（用房地产抵押的签订抵押合同，个人担保的需要有2人作担保）。
第三 办理住房抵押的要去办理房产抵押公证。届时，要带好房产证、身份证、结婚证及户口薄复印件一式5份，办理公证和房屋他项权证有关手续。
第四 借款人用房产抵押的办理完抵押手续后，连同借款合同、抵押合同（质押合同）、抵押权证明书等借款资料交公积金管理中心。届时，公积金管理中心将委托银行按时把款打入您的个人账户。
购房人提前还款利息怎么算
我国《合同法》第二零八条规定：借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
由此可见，提前还款计息方法可分两种情况讨论。一种是，如果借款人与银行在借款合同中对利率进行了约定，那么即使借款人提前还款，银行也应按照合同约定利率计算利息，不考虑实际借款期间。另一种是，如果借款人与银行在合同中没有约定利率或者约定不明的，则应当按照实际使用期间的银行同类贷款利率计息。
按揭房未领房产证可否转让
在按揭贷款购房过程中，银行是房地产按揭贷款的债权人和房屋的抵押权人，房产公司是房地产按揭贷款的担保人。我国《担保法》第二十三条规定：“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。”《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。”据此，若转让用按揭贷款购置的住房，应事先征得房地产按揭贷款的债权人和房屋的抵押权人——银行和房地产按揭贷款的担保人——房产公司的书面同意，征得同意后与房屋受让人签订合同并且依房地产抵押贷款程序办理相关手续。倘若银行和房产公司不同意转让房屋或房屋受让人不愿办理按揭贷款，房屋转让方可以提前还清银行按揭贷款，解除房屋抵押和担保，然后与房屋受让人签订合同，到房产部门办理相关房屋转让手续。
怎样竞买拍卖商品房
1.要对目标楼盘进行现场实地考察，对周边同档次物业的价位进行了解与比较，根据自己的经济能力，确定对房子的心理价位。
2.要清楚竞拍房产的产权和过户等问题。
3.参加拍卖的竞拍者要了解拍得房产后，除需缴纳佣金外，还要缴纳哪些费用。
4.竞拍者想做房产投资，一定要有足够的资金。因为被拍房产一般要求一次性付款。如果有特殊情况不能一次全部付清，一定要先与拍卖公司协商好，以免日后产生麻烦。
5.竞拍得房产后可与拍卖公司协商，让其代为办理一些手续，可以为自己节省时间和精力。
6.房产拍卖会大多是拍卖公司在报纸上做公告，这类信息一般刊登在每个周末的各大报纸上，有意购买者就要多加留意。
买二手房三招
看中介实力 由于我国的房地产业起步较晚，尤其是二手房市场不太规范，许多小中介、黑中介存在一些坑蒙拐骗的行为。因此，消费者在选购时，首先要选择有实力和有较好信誉的中介公司咨询。
看“本本” 房地产交易实际上就是房屋产权关系的转移，消费者在选择二手房时应首先注意对房屋产权的考察。一是考察产权证本身是否真实；二要看产权相关证件是否齐全；三要看房屋产权除卖方外，是否还有其他共有人，交易时须产权人及共有人一起签字同意，交易方有效。
细考察 二手房原房主处理房子的原因不一，消费者在选购时要看户型结构设计是否合理，考察设施陈旧程度以及供水、电、气情况，周边小环境的优劣等。
二手房购买“全攻略”
买房先须法律咨询 ①注意交易主体从事二手房交易的资格是否完备；卖方是否有房产证，产权是否明晰，还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由一开发商作出担保等。作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况；②注意交易房屋的评估价是否正确、真实；③签订买卖合同的注意事项。交易双方在交易前及交易过程中，最好能得到专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的麻烦。
了解按揭贷款政策 目前银行开展个人二手房贷款基本都通过房地产中介合作和个人直接申请两种方式。①贷款金额不得超过房屋评估价格的70％；②贷款期限不得超过20年；③贷款利率按人民银行个人住房抵押贷款利率执行。
中介费用明码标价 如果委托中介公司办理，一定要认清中介公司是否具有中介资格。规范经营的中介服务机构会在经营场所或缴费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、收费标准等事项。一般购买二手房要承担的费用有：交易手续费、契税、中介费、过户手续费、权证印花税、登记费、维修基金、其他相关费用；如果牵涉到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等。
二手房广告怎么看
通常情况下，一条房源信息包含位置、楼层、户型、面积、价格和备注6大部分。位置、面积和价格都通俗易懂，而楼层、户型和备注的某些表述需要注意。
楼层有两种表述，一种是直接写清楼层，如“五非”表示五楼但不是顶层，“六顶”表示六楼顶层。另一种不仅告诉该房的楼层，还写清了整栋楼的层数，如“3/6F”表示整栋楼有6层，该房处于3层。
一般的户型以“×.×”或“×—×”表述，如3.1、2-1分别表示三室一厅，二室一厅。但有时会出现2.0，这表示该房的户型是两室。廊通常还会用“L”表示，如3.1L、3.L都表示三室一廊。
而复式的结构会在后面注明“复式”，如“五六复式”表示该房是复式，在五楼和六楼。有时为了表示卫生间，会再加上一个数字，如“4-2-2”表示四室两厅两卫。如果不注明，一般就表示有一个卫生间。
房龄、基础设施、装修情况、房屋性质等都包含在备注栏里。
房屋性质一般会表明房子原来的归属单位，备注中出现数字，一般不是房龄就是面积。基础设施包括“煤气、暖气、天燃气、储藏室、院子、电梯、传达室、阳台、车位、朝向”等。
另外，为突出房子的优势，还会注明其他事宜。如“可更名”
表示该房产证还没下来，可直接到开发商那里，将合同改成买房者的姓名；“明厅”表示厅朝阳；“双阳封”表示两个阳台都封了。
每家中介公司的表述可能不相同，但了解了以上要素，就会把握住房源信息的绝大部分。
购买二手房的风险
交易主体风险 具体说来也就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方把房出售；不通知房屋产权共有人就私自卖房；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售；租房者伪造房东房产证、身份证骗卖房屋等。
交易房屋风险 这包括：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的；用于交易的房屋存在质量瑕疵等。
交易手续风险 房屋产权及相关权利的发生、变更等无须到有关部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果，交钥匙并不等于转移房屋所有权。
交易合同风险 如果合同中双方对权利义务约定不明而引发争议，那么一方的权益就会受到损害。
二手房交易四步搞定
第一步 档案室查档 买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，双方持房产证原件或复印件去房产局档案室查档，以确定该物业产权的清晰有效。
第二步 办理资金监管 如果选择一次性付款，买方须将房款全额存入银行监管账户。如果选择按揭，则须将首期款存入银行监管账户，同时买方向银行申请贷款。
第三步 签署买卖合同 为减少二手房交易中可能出现的风险，在合同中应根据买方与卖方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款，合同中还应明确规定对违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。
第四步 交易中心过户 签订了买卖合同后，交易双方即可携带相关证件到房地产交易中心办理产权交易手续。在此环节，选择一次付款的购房者，应该与卖方在银行将剩余房款全部监管。选择按揭的，卖方要等银行出具《银行按揭贷款承诺书》后才能过户，并在递件之日起30个自然日内缴纳相关税费，买方领取房产证。如选择按揭，需同时在交易中心抵押窗口做抵押登记。过户手续完毕，买卖双方还须进行物业交割和管理费结算。
买二手房的经典杀价方法
1.多到几家房地产中介公司和楼盘去看，多比较，不要轻信销售人员的话。
2.要买现房，不要买期房，因为拥有现房的房产商和炒家已经积压了很长时间，心里非常着急。并且现房的房屋质量可以观察。
3.针对房地产商和炒家开出的房价一定要大胆砍价。
4.直接与房主沟通，因为房主是最着急卖房的人。
带着8样宝贝验收新房
乒乓球 乒乓球是验收楼房的头号宝贝。检查地面、窗台、柜子等坡度时它可以大派用场。
化妆镜 验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就可大显身手了。
文件夹 验收楼房时，开发商要移交的票据、证书、资料一大摞。这些资料一定要妥善放好。买个40页以上的插页式文件夹则很妥当，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。
备忘贴纸 验收楼房时，业主多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，业主还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便开发商的维修工人现场检修。
小锤子 拿个小锤子去验收楼房，它可以用于检查空鼓，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等。
矿泉水瓶 用矿泉水瓶接水，泼到地上，检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑洼，下水是否顺畅。
电笔 一套房子里的插座通常有几十个，事前应带支电笔逐个检测电路是否畅通。
“人”字铝梯 验收楼房时需要爬高的地方很多：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当？柜顶是什么样子？藏在厨房、厕所天花板里的排水管是否顺通等，都需登梯查看。