在这一章，我们来讨论房子这点事儿。除非你一年365天每天都露营，否则房子这个话题是逃不过去的。
曾经的梦幻之都迪拜，经不住金融风暴的席卷，房价暴跌不止，外国淘金者恐慌撤离，奢华之城变鬼城。曾经的欧洲富国爱尔兰深陷债务泥潭，楼市冰冻，绝望的年轻人纷纷移民他国……这些都是十足的坏消息，哪怕它不是发生在中国，也要引起高度关注。因为在高度全球化的今天，没有哪个国家可以在危机中独善其身，包括中国。蝴蝶效应的震慑力不可小视。
现在中国的光棍们多半是吃了没有房子的亏，好多大龄男青年无奈抱怨：没有房子就没有娘子和儿子，没有房子就没有生活。有房的希望房价天天涨，没房的等房价跌已经等得失去了耐心。许多专家跳出来说，中国的房地产没有泡沫，中国的房子只涨不跌。投资中国房地产是最划算和保险的理财手段。如果你还记得阅读财经新闻的那四招，那么你一定会留意说这话的专家身份，他是房地产公司的高管吗，他暗地里在炒房吗，他说的投资房地产到底是在投资还是在投机？
欧美使用房地产税来稳定房价，中国可以学习借鉴吗？美国房价已经跌破历史纪录，现在到了投资美国房地产的时候了吗？对于暂时买不起房子的老百姓来说，难道就没有别的路可走了吗？带着这些问题阅读本章，再用你的常识加以检验，山重水复疑无路的无房族们看看是不是柳暗花明又一村了。
迪拜梦碎，爱尔兰陨落
——都是房子惹的祸（1）随着欧债危机的激化，全球股市在春夏交替之际再度下跌。由2008年美国金融海啸演变至今的全球金融危机，令不少国家陷入债务危机而濒临破产，已威胁到了国家主权。危机之初先是冰岛发出求救信号，然后是阿联酋、希腊和爱尔兰，此后又轮到葡萄牙、意大利、西班牙，甚至还将传染到加拿大和澳大利亚。
如果仅仅一个国家发生债务问题，还可能是突发事件，但是债务危机接二连三不断地发生，就演变成必然事件了。大家不禁要问，究竟是什么原因使这些发达国家像多米诺骨牌一样倒在巨额债务之中？
迪拜地产海市蜃楼的警示
“截至2010年第三季度，迪拜两年来的房价下挫了60%以上。”看到这条新闻，我不禁想起了我曾经带过的实习生——一个来自迪拜的小伙子。
华尔街公司爱招一流大学里的一流学生来实习，以培养后备人才；而学生也以能进华尔街实习而兴奋不已。2007年年初，我在美银证券部做Swap（掉期交易），就是后来臭名昭著的CDS(Credit Default Swap，信用掉期交易)。一天，上司将一个中东模样的年轻人领到我的办公室。
年轻人名叫亚瑟，在我们部门实习半年，由我负责培训。亚瑟非常聪明，对人有礼貌，特别爱提问，极像15年前刚进华尔街的我。相处了没几天，他便对我无话不说。亚瑟来自迪拜，是阿联酋人，父亲经营房地产，他的家族在迪拜算得上名门望族。他来美国读书是期望能在华尔街做个一年半载，学些华尔街的名堂，特别是信用掉期交易，然后回国子承父业，用华尔街的“Magic”(魔术)来生大钱。
有一天，他一本正经地对我说：“老师，多谢你的指导。如果你去迪拜的话，一定发大财，你可以投资房地产，华尔街许多投行在那儿都有投资。”我颇感兴趣地问道：“是吗，回报多少？”他说：“每年20%到25%，三年翻一番！”
“哦，比美国和中国都升得快？”我有点儿怀疑。
“那当然！我们有油呀，这个世界永远需要石油！如果你去投资的话，我给你安排最好的交易。”
我懂亚瑟的好意，但那时我对美国的楼市已心生疑惑，因为我们所做的CDS中有一个假设，就是房地产每年至少上涨6%，否则这个模型就会破灭。而房价会一直上涨吗？如果迪拜的房地产每三年涨一倍，这样的涨幅能持续多久？
我婉言谢绝了亚瑟。不久，次贷危机浮出了水面，美国楼市开始下跌。我提醒亚瑟小心谨慎，亚瑟却不以为意。过了几个月，他实习结束回学校，次年返回迪拜。而我2007年也离开华尔街回到多伦多，跟他的联络只能通过网络和电话。
金融危机也蔓延到了迪拜。亚瑟每次来电话都唉声叹气地说迪拜每况愈下，由于石油跌价了，迪拜的资金来源越来越紧，房产、金融、旅游都不景气；失业剧增，那些外国人丢了工作离开时，开着名车去机场，把刷暴的信用卡留在车内，挡风窗上留张字条，上写：“I am sorry！（对不起！）”迪拜买车不缴税，年景好的时候大家争相开好车，现在豪华车都降了一半，街边却静悄悄；空置的房子比比皆是，房价两三个月内狂跌三成……
亚瑟在一次电话里说：“幸亏你没有投资这儿的房地产。如果那时你投资55万美元的公寓，即便我给你10%的折扣而只需50万美元，首期15万美元，这类公寓现在已跌到40万美元朝下，你也就血本无归了！”
2009年11月25日，迪拜出现了债务违约危机。亚瑟的家族企业因投资过度、资金周转不灵而即将破产！可怜的小伙子顿感一夜间世界全变了。
绚烂一时的迪拜已繁华落尽？作为阿联酋第二大酋长国，迪拜的经济实力在阿联酋排第二位。阿联酋70%左右的非石油贸易集中在迪拜，迪拜因此被称为阿联酋的“贸易之都”。过去数年，拜高端地产和旅游开发所赐，迪拜在海湾地区异军突起。自称“日不落王国”的迪拜世界是迪拜最大国有集团，堪称迪拜经济发动机 。迪拜世界基本上走的是一条大举借债投资开发房地产和旅游业的路线。前几年，那些高杠杆的金融衍生产品，将迪拜从沙漠上高高地托举起来，无数美轮美奂的建筑一次又一次挑战人们的心理极限：充满活力的“跳舞塔”、绚丽的“迪拜珍珠”、古典的 “迪拜大金字塔”、尖利的“阿拉伯尖刀”、怪异的“迪拜塔”……这座沙漠中的城市将自己打造成了世间最繁荣、奢华的海市蜃楼。
然而事实证明，但凡靠金融和房地产拉动的经济都是以低个人储蓄率和高消费带动起来的虚假高增长，迄今为止都不能持续发展，最终都将导致崩溃。超级强国美国靠房地产拉动经济，结果引发1989年和2006年两次崩盘，至今还未缓过来；经济强国日本靠房地产拉动经济，20世纪80年代末创下整个东京的楼价可以买下美国的神话，然而一夕之间，房价垂直下跌，日本经济整整委靡了20年还未能见天日；南美和东南亚也都有过类似的惨痛教训。
迪拜的“昙花一现”告诉我们，以抵押未来换取眼前短暂的辉煌，同时也埋下了下一轮经济危机的炸弹。其实，迪拜的债务违约只是冰山一角，它向我们显示旧的泡沫远未破灭，新的泡沫又在迅速产生。迪拜事件似乎没几天就“过去”了，但全球债务滥用的系统性风险依然存在，房地产泡沫在全球各地潜滋暗长，房地产过热的风险远未释放。目前，全球经济都依靠政府全力以赴放松信贷，在债务杠杆下勉强地支撑着；而一旦政府紧缩货币釜底抽薪，所产生的后果不可估算。
是什么让爱尔兰从“猛虎”到“病猫”？
同样在房地产热的后遗症中挣扎的还有爱尔兰。
由一个贫穷的大西洋岛国而一跃成为欧洲第二富国，爱尔兰曾是闪亮的欧洲经济之星。客观地说，爱尔兰的经济繁荣并非空架子。自20世纪中期以来，爱尔兰政府就相当注重高新技术，全力推行科技兴国的战略，从而奠定了爱尔兰企业在医药、化工、信息、通信等领域的竞争实力。无论是出口还是吸引外来投资，爱尔兰的表现都很抢眼，由此促成了经济的腾飞。
但是，在爱尔兰十几年经济繁荣的背后，房地产泡沫不断积累的隐患也深藏其间，最重要的特征就是房价一路飙升。从1996年到2006年的10年间，爱尔兰房地产业在国内的生产总值中，比重翻了一番，从5%提高到10%。2007年，房地产业从业人数所占比重也比1993年时翻了一番，达到133%。房地产业逐渐成为爱尔兰经济的命脉和增长的动力。从1995年到2007年，爱尔兰房价平均上涨了3到4倍，房价相对家庭年收入的系数也从4增长到10，在都柏林，房价收入系数比高达17。
爱尔兰的10年经济奇迹主要仰赖欧洲央行的低利率政策，而该政策导致了信贷扩张和房地产泡沫。从当年的“凯尔特之虎”沦落为今天的“西欧病猫”，爱尔兰的债务危机甚至比希腊更糟糕。曾经辉煌的国家却濒临破产，这一切都是房子惹的祸。在金融危机的影响下，爱尔兰原本只有4%左右的失业率大幅上升，2009年中期达到114%，2010年年底达到17%。爱尔兰的年轻人首先坐不住了，纷纷寻找移民的机会逃离祖国，就连原来的中产阶级也无法承受房贷的压力，生活变得拮据不堪。普通民众已沦落到要依靠慈善机构的免费食物，才能继续过活的凄惨境地。
人员外流使得爱尔兰对房屋的刚性需求开始下降，提高了住房空置率。都柏林大学的调查显示，截至2010年2月底，爱尔兰房屋空置数量达345万套，空置率高达17%，远高于正常空置率5%至10%的范围。与此同时，房价开始急速下滑，2009年第一季度的房价比2007年高峰时下跌了23%。个人房贷量降低了73%，房产业的投资萎缩了40%。据爱尔兰前央行行长估计，每个爱尔兰家庭现在欠银行的债务平均达132万欧元，很难在其有生之年偿还所欠债务。由于信贷违约风险增加，建筑商无法还贷，个人抵押贷款购房者还不起贷，银行损失惨重，爱尔兰国内的几大商业银行普遍陷入了债务危机。
为了维护金融稳定，爱尔兰政府不得不耗费巨资救助本国的银行业，从而导致财政不堪重负。据爱尔兰政府2010年9月月底公布的数字，救助本国五大银行可能需要500亿欧元，使2010年的财政赤字猛增到国内生产总值的32%。史上罕见的赤字掀开了债务危机的序幕。房地产业绑架了银行，银行又绑架了政府，爱尔兰在恶性循环中陷入主权债务危机。
欧洲债务危机归根结底是其经济模式发生了错误，错误的源头在于效仿美国信贷消费的经济模式，即所谓“用明天的钱圆今天的梦”。特别值得一提的是，美国的信贷消费模式只有美国能够玩，其他国家根本不能效仿，也就是说美国的“故事”只能发生在美国。因为美国“制造”了美元，美元有其独一无二的特殊性；美元的特殊性又使美国享有商品的定价权；而美国军事力量的强大，则充分确保了美国的两大优势；此外，美国金融机构还可通过“截流”将 “祸水”引向全球……
我们仔细想一想，房地产是财富吗？不是！“房地产是投资性财富”的说法是这个世界05%的富人对绝大多数穷人们的集体洗脑，因为那是他们快速牟利最经典、最便捷的招数，屡试不爽。除此之外，他们很少会找到如此快速的致富方式，而科技革命和产业革命的速度总是远远落后于人们对财富的向往速度。“明天的钱”是否真的圆了“今天的梦”还得打个问号，而“明天的钱”制造了“今天的泡沫”却已是残酷的事实。读着迪拜和爱尔兰的悲惨教训，我们是不是应该警惕国内的房地产炒作，从而避免步他们后尘呢？没有房子就结不了婚
——都是房子惹的祸（2）近日看到一则中国媒体做的“结婚是否必须买房”的调查问卷结果。调查对象为100名已婚的80后，男女各50人。72%的受访者拥有自己的婚房，23%的受访者婚后与父母同住，仅5%的受访者婚后居住在出租房。对于“是否赞成租房结婚”这个观点，65%的受访者表示反对，其中女性占38%。她们认为，房子是爱情的物质保障，先买房子再结婚，生活才会踏实；如果租房子，就缺乏归属感，也就失去了生活的安全感，而且租房子结婚没面子，会被亲友笑话，所以结婚一定得有一套房子。在72位拥有婚房的受访者中，68人的婚房由双方父母完全提供或提供首付；61人有每月偿还银行按揭的压力；48人表示每月还贷之后，剩余可支配的资金有限，生活质量受到影响。
不知何时起，房子已经渐渐成为民生的首要问题。有人说，在当今中国，爱情和婚姻的现实不再是“有情人终成眷属”，而是“有房人终成眷属”。望房兴叹的工薪族绝望地发出呐喊：“我们不要房子要生活！”
这个社会怎么了，没有房子的我们可以有生活吗？
吉米的烦恼
我的同事吉米是苏州人，交大的电子工程学士，出国前在上海工作，6年前移民多伦多，找了半年工作没有合适的，于是进多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街——海湾街（Bay Street，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。
近来吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光盘，反复地看。他得知我也是从上海出来的，每次跟我闲聊都要学几句周立波。上周一，他走进我的办公室说：“我最近胸哈（好）……哈闷。”我以为他又要学周立波的什么段子，但似乎又不像，他的确一副心事重重的样子。
原来吉米的堂弟要结婚了。他堂弟大学毕业去上海工作，几年前跟一个东北姑娘恋爱了。他俩月收入15万元人民币，目前租了一套很不错的公寓同居，房租5000元一个月，日子过得很潇洒。按说结婚是喜事，吉米为什么“胸闷”呢？
吉米说，他堂弟想把现租的公寓买下来，300万元的公寓，首付75万元，父母、爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的储蓄赞助他，已经凑齐了65万，就差10万块了，开口向他借2万加币。借出去吧，等多伦多房价跌下来自己也想买房；回绝吧，到底是一家人，实在开不了这个口。
我一算，不对呀。300万元除以5000元月租，售租比600，而合理的售租比是200，足足超过了两倍！单按这个金融标准算房价泡沫太大了，租房实在太划算了！为何吉米的堂弟非要买呢？吉米听罢说再与堂弟去沟通。几天后他又走进我办公室诉苦道：“我胸还是哈……闷。”原来他堂弟和女友已同居多年，就是因为没有自住房而结不了婚。丈母娘下了最后通牒：不买房子绝不能结婚！