第13章3欲望变成魔鬼，贪婪铸成危机
为了赚取房地产的利润，银行等放贷机构纷纷降低贷款标准，使得大量收入较低、信用记录较差的人加入了贷款购房的大潮，成为所谓“次贷购房者”。简单地说，次级抵押贷款就是那些经济能力比较低的人所提供的贷款，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
2001年后，美国次级住房抵押贷款几乎呈几何级数增长，从1900亿美元猛增到2005年的6350亿美元，6年间，次级贷款占房地产贷款的比例从8．6％增加到20％，全美国有近300万个家庭拥有次级贷款，每月偿债金额占家庭总收入的40％以上，贷款占房产价值的85％左右。
美国次级抵押债券及其衍生品市场的繁荣是建立在一个“美丽”的假设上——只要房价一直在上涨，万一抵押贷款人偿还债务的能力出了问题，可以及时将房子高价出售，不仅归还了贷款，还能赚上一笔；而只要房贷违约率不高，建筑在次级抵押贷款之上的结构化债券及其衍生品市场大厦就不会坍塌。
在这个美丽的假设蛊惑和引诱下，大量信用记录不高的美国低收入阶层纷纷申请按揭贷款买房。而美国的各类房贷机构为赚取更多利润，居然不顾一般信贷原则，将大把按揭贷款发放给这类购房申请者，从而为日后注定要爆发的“次贷危机”早早埋下了定时炸弹。
美国低收入者向银行借款以后，随着利率上升和房地产降温，其偿债风险也逐步产生。为了尽快将次级贷款收款权变现和防范风险，放贷银行通过金融衍生品出让收款权，而投资银行又再次甚至多次通过金融衍生品，将收款权出让。次级贷款的房贷机构将手中几千亿美元的次级贷款债权转化为证券后，再卖给全世界的投资者。
在房地产市场向好，低利率政策的形势下，投资银行赚取了高额利润，保险公司和金融机构等投资者，也获得了丰厚的投资回报，可谓是皆大欢喜。华尔街大牌金融机构如花旗银行、高盛、美林证券、雷曼兄弟公司、贝尔斯登等的介入，使这场资产证券化的金钱游戏进入到高潮阶段。
经过多次打包重组后，华尔街的金融“天才们”就在次级房屋抵押贷款这一最初的基础资产之上，吹起了一个巨大的“次贷”信用衍生品泡沫市场。据统计，2004年至2007年中期，发行总量高达1.2万亿美元。
在这条次贷金钱游戏的链条上，不仅拴住了美国国内的商业银行机构、大批政府托管基金、养老基金、教育基金和保险基金，而且还圈住了来自欧洲、亚洲、加拿大、澳大利亚等国家和地区的大量外国基金。华尔街投行们自身设立的对冲基金，以及其他私募基金更是这场游戏中当仁不让的要角，它们多以高达1：30甚至1：40左右的高杠杆比例拆入资金加入这场游戏，使次债资金链条更加复杂化，危机累积的爆发能量和破坏力更加巨大。
然而，好景不长，当美联储从2004年中期开始连续17次加息历程，联邦基准利率从1%跃升到2006年中期的5.25%。房地产市场的好日子终于风光不再，房价自2005年10月掉头向下。受到利率高企与房价下跌两个方向的同时打击，美国次级抵押贷款年违约率到2007年2月迅速爬升到12.6％，而普通贷款违约率仅为1.5％。一批房贷公司倒闭，危机显现。随着美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司被纽约证券交易所停牌，旋即宣告申请破产保护，曾经红透半边天的次债市场终于大爆发。
人性的贪婪铸成了这次金融危机，从贷款经纪商到贷款公司再到投资银行、评估机构、证劵公司，无一不在使着欺骗和自欺欺人的伎俩，最后导致了这场蓄势已久的危机。
任何在这一链条上的人，都十分清楚会有链条断裂的那一天。这一链条得以一直正常运转的前提是美国的房地产市场的欣欣向荣，一旦房地产市场发生逆转，问题马上就显现了，而房地产市场价格的影响因素之多，任何的供需、政策都会导致其反转，而自罗斯福新政以来，持续的低利率政策，是房地产市场发展的契机，而全球性的通货膨胀的出现，不得不催生政府对利率的干预，提高利率从而影响到房地产市场，最终影响到全球金融市场。
由于贪婪，人们又会心生恐惧，恐惧又导致了危机；而当人们从恐惧中恢复过来的时候，又再次陷入贪婪之中。一次次的恶性循环，也就导致了一次次的经济危机。
西方谚语说：“上帝欲使人灭亡，必先使其疯狂。”回归人性，或许能使我们在贪婪和恐惧之间，找到一条财富之路。
资料链接：泡沫经济
泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。