因此，投资者对这些因素也应该进行充分的考虑。若投资者不注意经济形势和宏观政策形势的变化，在涨价时或在政策紧缩时买房，很快就可能遭受跌价甚至停滞带来的巨额损失。对于社会和政策性风险给房地产投资带来的危机，投资者必须引起高度的重视。
四、供求关系变化风险
房产的供给量与客户的有效购买量是动态变化的关系。若开发商在该地区建造的高档公寓量大幅增加，在较短时间内供给大量新楼盘，而有效需求并没有像预想的那样强劲，那么，则有很大可能出现供求关系变化的风险，从而危及到预期置业投资回报的实现。
因此，房产投资者在选择房源时，应该注意置业的目标地区的地产资源储备潜力和房产开发趋向，对有效需求的增加作较保守的预期，选择在供求关系大体平衡的地区置业，以便规避供求关系变化带来的风险。
五、支付风险
目前，银行对于个人房贷实行了越来越开放和优惠的购房按揭方案，甚至出现“零首付”等对置业者极为有利的条件。不少置业者也因此兴起了“以小博大”、“以房养房”的想法。但是，即使这样，风险仍然存在。如：通过抵押贷款的方式购置物业时，就存在支付风险。选择该种付款方式，购房者需要具有长期稳定的收入来源。否则，一旦出现支付不能的情况，损失将会很大。
为了规避支付风险，投资者在选择付款方式时，要充分估计家庭未来的收入水平及支付能力，尽量做到把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，并留有一定的资金余地，使自己的买房和房贷按揭额决策建立在有冗余的偿付能力基础上。换句话说，置业时负债比例不宜过高。
六、房产附加价值风险
首先，房地产不同于一般的商品，即使外型、尺寸、年代、风格、建筑标准或任何方面都相同的建筑，如果所处地段不同，其价值可能会存在很大的差异。
其次，房产价值与其所处公共环境的好坏紧密相连。城市发展中的问题导致的公共环境恶化或者相对其他地区停滞不前而引起的落后等都会对房产价值带来影响，导致消费者购买欲望的下降。
再次，房产项目人文环境的好坏与房产价值也是成比例增减的。同样的房产，由于人文环境的不同，其价值可能会有惊人的差异。比如，某社区人文环境越来越差、治安不良。那么，这里的房价肯定要大幅贬值。因为没有多少“勇敢”的人愿意以身涉“险”。
最后，因为房产都有自己的“保质期”。随着消费者品味的提高，不是所有的房产项目都可以升值。投资者在置业时，应敏锐地注意新经济对房产发展的影响，发挥超前观念，选择符合新一代房产特征，适应信息化时代的房产作为投资对象，从而更好地规避由于房产落后造成房价下降的风险。
置业还有可能承担的一种风险，就是自然灾害带来的地震、洪水、火灾等自然风险。天灾人祸，防不胜防。这种风险也会使投资者遭受无法避免的损失。
以上情况是每个投资者都可能遇到的。因此，投资者在进行投资时，一定要具体情况具体分析，做到谨慎投资。只有这样，才可以避免不必要的经济损失，将各种风险合理规避，把损失降到最低。
如何投资小户型
经典案例
王先生在与同事聊天时曾谈到，希望将自己一室一厅的一套住宅再“存”上一年。他坦言，这套40多平方米的小户型住房，价值在25万元左右。如果把这笔钱存起来，那么按1年期定期存款利率2.25%计算，1年利息也就5600元左右；而现在出租房屋，月租金为800元，年收益可达9000多元。这么算下来，存票子实在不如“存房子”。
相比人民币利率处于低位，租房5%至20%的回报率显得非常可观。据房产理财公司介绍，在央行数次降息之后，类似王先生这样会“精打细算”“存房子”的人越来越多。更多的小康家庭选择了“存房子”，而不是存票子。
房地产市场在经过豪宅、高档公寓等产品的轮番轰炸后，高端消费群体的购房需求基本上得到了满足。于是，开发商和投资者的目光开始转向小户型。
所谓小户型是指面积在20-60平方米不等，户型结构一般为1室1厅、1室1厅1卫加1厨等型。小户型以其“低总价、低首付、低月供”特点，逐渐成为购房者和投资者的“宠儿”。
一、投资回报率
大部分的消费者表示，相对大户型而言，小户型单位面积的投资回报率更高、空租率也较低。投资者预期的收益大致分两类：低买高卖的差价收益和租金回报。
从出售转让来看，由于小户型的总价低，相对于大户型来说，其变现速度更快，因此也更容易出手。
而从出租的角度来看，一个好位置、好户型、环境不错的小户型，其租金价格要比大户型的租金价格高，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。比如：花100万元买一间140平方米的大户型，和花50万元买一间70平方米的小户型，虽然一个是大二居，一个是小二居，但在租赁市场上，小二居的租金往往在2500元/月左右，大二居的租金在3000元/月左右。这样算下来，小户型的投资回报率就比大户型高多了。
出租投资回报率的计算公式为：[月租金X（12-空置期）X（1-10%）X100%]/（总房价+各种附加费用）。按照正规租赁来算，每年的税率为10%；空置期一般为1个月左右，以1个月计算。
二、购买小户型的注意要点
人们购买房屋，除了用来居住外，更希望能住得舒适。因此，房屋的设计，应从购买者的角度出发，充分体现出个性化和舒适性。投资者在购买小户型时，应该注意以下5点。
1.户型选择
很多投资者对小户型情有独钟，以为小户型出租率高、风险小，其实不然，小户型投资也有诀窍。小户型大多集中于50平方米以下的一居室，由于空间面积有限，居室如何分割就显得非常重要。投资者最好选择独立功能分开的户型。如：厨房与卧室适当地隔开，这样有助于提高居住的舒适度，也更能使购买者满意。
2.建筑结构
从建筑结构来讲，全剪力墙结构是目前最好的建筑形式，其优点在于抗震度比较高、安全性好等。但是，该结构一旦建好，就不能随意改动。因此，投资者在购买之前，一定要注意观察市场上各种客户的要求，投其所好，选出让他们满意的结构。
3.个性化装修
小户型的装修大多采取统一模式。但是，一些购房者可能不喜欢开发商的设计，他们更愿意买毛坯房来自己设计装修。投资者在选楼时，一定要注意这个细节。
4.周边环境
周边环境包括地段、交通、购物等，这是购买任何房产项目都要注意的一环。小区所在位置是否有便捷的交通，空气好不好，绿化怎么样，有无噪音污染源，比如火车或者轻轨；去餐饮、娱乐场所是否方便等，这些都是购房者事先要关注的，也是投资者必须考虑的细节之一。
5.隔音效果
居住小户型房屋有住户多且密集的特点，如果小区周边比较嘈杂，容易给人一种集体宿舍的感觉。因此，墙壁的隔音效果一定要好。否则，四邻的起居走动都可能影响到购房者的休息。
另外，对于投资型物业来说，物业管理非常重要，其水平高低将直接影响物业的保值和增值能力。如果物业管理水平差，那么，即使有很好的市场需求也会使物业的口碑变差，导致租金和售价下降。因此，在投资时，还应仔细考察物业管理公司的品牌和服务水平。
三、做好面对风险的思想准备
收益和风险总是并存的。虽然目前小户型炙手可热，但是从投资的角度来说，购置小户型无论是用于出租，还是等待升值“抛售”，其中都蕴涵着风险。因此，投资者一定要有充分的思想准备。
1.功能不全、质量“缩水”导致投资回报下降
不少开发商急功近利，在当前小户型市场热销的情况下，片面追求数量而忽略质量，将烂尾楼、老旧社区简单改造、增加配套，或者将一些存量房改造为小户型，甚至利用现成地块中的边角料设计小户型。
因而，目前有相当多的楼市存在朝向、走道、绿地、车库功能不全，装修质量差，物业管理不到位，物业管理费用价格较高等问题。因此，投资者在购入时，一定要认真观察所购房产是否存在这些问题。盲目购入的话，将会影响未来的增值和出租收入。
2.租金没有想像中高
许多投资者对CBD高档公寓的出租水平抱有幻想。其实，租金的涨落及出租率的高低受多方面因素的影响。一般情况下，住宅投资回报率与人们对住宅投资市场的关注度成反比，将小户型用于出租获取回报的人越多，租赁市场的租金水平就越低。
同时，由于小户型热销，几年内开发商将大量小户型投放市场，同一区域内小户型供应量的增加，导致了房产和租赁市场的价格下降。另外，同一地点的出租供应量剧增，容易造成相互压价。因此，投资者应尽可能估计租金的最底线，为投资所应承担的风险早做准备。
3.支出比想像中要多
是投资就要回报，减少支出就等于增加收益。置业，除了购房款，还有装修费、家具、家用电器、物业费、空置成本出租损耗、时间成本等等一系列的费用。虽然现在小户型推出的基本是全装修房型，但这也会增加成本，而这些成本自然都摊向了房价，从而增加了投资者的支出。
4. 土地使用年限有“陷阱”
按照城市住宅设计标准，一套单独住房面积不应低于55平方米，而开发商为了赚取更多的利润，把大部分小户型的面积控制在30-40平方米之间，以此来降低小户型的总价。因此，开发商只能按商住性质给小户型立项，并冠以“酒店式公寓”的名称。
而按照有关规定，普通住宅的土地使用年限为70年，而酒店式公寓却不超过50年，至于那些个别由烂尾楼改造的楼盘，土地使用年限则只有40多年，这就意味着将来购房者要补地价或支付地价税，从而也就提高了购房价格。
5.物业管理水平的高低
国内的物业管理水平亟待提高，即便是那些标榜高品质的品牌物业管理公司，离现代化、专业化、市场化的国际物业管理水平还有不小的差距。而作为CBD高档公寓的主要租客，如“漂一族”、高级白领、外籍人士等，他们对物业管理的水平要求较高，所以物业管理水平的高低很有可能左右租金和出租率。
综上所述，投资者在投资时要量力而行，尤其是第一次进行置业的投资者，千万不要全力以赴。
四、小户型投资技巧
投资小户型关键是要把握市场先机。同时，要注意投资技巧。如入市时机的确定、装修标准或装修套餐是否能符合目标租客的需求等。总之，投资者主要应注意以下4点。
1.精选地段
地段的价值在房产的价值结构中占有绝对强势的地位。好地段的小户型楼盘抗跌性更强，投资也更安全。无论是自住，还是将来投资，好地段的房子出租更容易、租金价格也更高。
如果将小户型作为自己的过渡居所来使用的话，投资者在买房时就一定要考虑项目的投资前景和升值潜力。对于小户型投资来说，选地段就是选商圈。邻近商圈的房产，既可以实现较为理想的短期租赁回报，而商圈中土地的日益缺乏也会给房产促成明显的升值空间。
2.圈定客户
购买和租赁小户型的客户有很多种，包括年轻白领、高级商务人员、长期在京的高级打工者和外籍人士等。因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，清楚地知道自己的房子要租给谁。
另外，投资者还要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群后，才能更好地分析可能的投资回报。
3.认准产品
对于投资型楼盘来说，产品的特性相当明显。小户型既不是指一居室的小套型，也不是指绝对的小面积。楼盘的大小、户型、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。
比如，某处打工人士较多，个人居住几十平方米的小套型最适合。而如果该地的外籍单身人士较多，那么小户酒店式公寓的户型将更适合他们。另外，对于不同户型，要有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供相关的服务。
4.选择“原创”小户型
目前，市场上的一些小户型产品原本并不是小，而是根据市场变化仓促改为小户型的。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没多大区别。但实际上，这样改造的小户型项目设计可能非常不合理，有的一梯十几户、有的没有厨房……因此，投资者在买房时，还是应该选择“原创”小户型。
小户型赚钱就赚在一个“小”字上。但是“小”也要以舒适和适用为前提。因而，投资者在选择小户型时，要知道目标市场在哪里，他们需要怎样的房子、喜欢什么样的地段、环境、格局等，也就是说要牢记以上4大技巧。
如何投资二手房
经典案例
2002年的时候，王先生购买了一套60平米使用面积的二手二居室，成交价18万。根据家庭情况，他选择了首付8万元，10年期10万元的银行按揭贷款方式。按以前的住房贷款利率和月均还款法计算，10年中共需还本息130700元（年利率5.58%），其中利息30700元，月均还款1089.2元。
在利率不变的前提下，如果王先生将10万元存入银行而不购房，按定期年利率2.25%计算，他可得的利息为2250元。而将该款项购房出租，可收入年租金18000元。由此可见，若投资二手房，除偿还银行利息和本金款外，王先生每月还有18000/12-1089.2=410.8元的盈余。
一、投资优势
随着住房二手房交易的不断升温，人们越来越认识到二手房投资的好处。其投资的赢利方式与投资商品房一样，但与投资商品房相比，它又有其自身的优势。具体表现在5个方面。
1.现房优势
二手房是百分之百的现房，投资者对质量、结构、室内外装饰、配套设备等可以一目了然，不用承担期房风险。如：在购买新房时，小区内的环境只能依据开发商唯美的广告宣传，或是模糊的口头和书面承诺来确定。而如果购买二手房，就可以在对小区内部考察清楚后再做决定。
2.物业优势和配套优势
购买新房时，物业管理通常无法选择，一般是由开发商指定，投资者心中完全没底。但在购买二手房时，则可以实地考察，或者通过询问小区其他业主进而了解物业管理的优劣，帮助投资者做出正确的选择。
3.价格便宜
随着二手房价格的下降，加上有关二手房交易费的下调，投资二手房的风险也逐渐降低。
对于投资者来说，一套二手房与同地段条件相当的商品房相比，价格通常是商品房价格的2/3左右。这样，投资者不必占用很多资金，经济上和心理上的负担也相应减少了。
4.回报率高