【甲戌：贾珍尚奢，岂有不请父命之理？因敬□□□要紧，不问家事，故得恣意放为。】
【甲戌：若明指一州名，似若《西游》之套，故曰至中之地，不待言可知是光天化日仁风德雨之下矣。不云国名更妙，可知是尧街舜巷衣冠礼义之乡矣。直与第一回呼应相接。】
【甲戌：今秦可卿托□□□□□□□□□□□□□理宁府亦□□□□□□□□□□□□□凡□□□□□□□□□□□□□□□□在封龙禁尉，写乃褒中之贬，隐去天香楼一节，是不忍下笔也。】（按：甲戌本此页被对角撕去，故缺字甚多。此页原有三则评语，第二则与本回庚辰本眉批同，第一、第三两则若干缺字据庚辰本、靖藏本补。）
【庚辰：此回可卿梦阿凤，盖作者大有深意存焉。可惜生不逢时，奈何奈何！然必写出自可卿之意也，则又有他意寓焉。】
【庚辰：荣、宁世家未有不尊家训者。虽贾珍尚奢，岂明逆父哉？故写敬老不管，然后恣意，方见笔笔周到。】
【庚辰：诗曰：一步行来错，回头已百年。古今风月鉴，多少泣黄泉！】（按：此庚辰本回前三评，原在第十一回前，第十一至第二十回目录页背面，现据甲戌、靖藏回前评而移于此。）
【蒙：生死穷通何处真？英明难遏是精神。微蜜久藏偏自露，幻中梦里语惊人。】
【靖：此回可卿梦阿凤，作者大有深意，惜已为末世，奈何奈何！贾珍虽奢淫，岂能逆父哉？特因敬老不管，然后恣意，足为世家之戒。“秦可卿淫丧天香楼”，作者用史笔也。老朽因有魂托凤姐贾家后事二件，岂是安富尊荣坐享人能想得到者？其事虽未行，其言其意，令人悲切感服，姑赦之，因命芹溪删去“遗簪”、“更衣”诸文，是以此回只十页，删去天香楼一节，少去四五页也。】
话说凤姐自贾琏送黛玉往扬州去后，心中实在无趣。每到晚间，不过和平儿说笑一回，就胡乱睡了。[“胡乱”二字奇。]
这日夜间，正和平儿灯下拥炉倦绣，早命浓薰绣被，二人睡下，屈指算行程该到何处，[所谓“计程今日到梁州”是也。]不知不觉已交三鼓。平儿已睡熟了，凤姐方觉星眼微朦，恍惚只见秦氏从外走了进来，含笑说道：“婶子好睡，我今日回去，你也不送我一程！因娘儿们素日相好，我舍不得婶子，故来别你一别。还有一件心愿未了，非告诉婶子，别人未必中用。”[一语贬尽贾家一族空顶冠束带者。]
凤姐听了，恍惚问道：“有何心愿？你只管托我就是了。”秦氏道：“婶婶，你是个脂粉队里的英雄，[称得起！]连那些束带顶冠的男子也不能过你，你如何连两句俗语也不晓得？常言‘月满则亏，水满则溢’；又道是‘登高必跌重’。如今我们家赫赫扬扬，已将百载，一日倘或乐极悲生，[“倘或”二字，酷肖妇女口气。]若应了那句‘树倒猢狲散’的俗语，[“树倒猢狲散”之语，全犹在耳，曲指三十五年矣。伤哉。宁不恸杀！]岂不虚称了一世的诗书旧族了！”凤姐听了此话，心胸大快，十分敬畏，忙问道：“这话虑的极是，但有何法可以永保无虞？”[非阿凤不明，盖今古名利场中患失之同意也。]秦氏冷笑道：“婶子你好痴也！否极泰来，荣辱自古周而复始，岂是人力能可保常的？但如今能于荣时筹画下将来衰时的世业，亦可谓常保永全也。即如今日诸事都妥，只有两件未妥，若把此事如此一行，则后日可保永全了。”
凤姐便问何事。秦氏道：“目今祖茔虽四时祭祀，只是无一定钱粮；第二，家塾虽立，无一定供给。依我想来，如今盛时固不缺祭祀供给，但将来败落之时，此二项有何出处？莫若依我定见，趁今日富贵，将祖茔附近多置田庄房舍地亩，以备祭祀供给之费皆出自此处，将家塾亦设于此。合同族中长幼，大家定了则例，日后按房掌管这一年的地亩、钱粮、祭祀、供给之事。如此周流，又无争竞，亦不能有典卖诸弊。便是有了罪，凡物皆可入官，这祭祀产业连官也不入的。便败落下来，子孙回家读书务农，也有个退步，[幻情文字中，忽入此等警句，提醒多少热心人。][语语见道，字字伤心，读此一段，几不知此身为何物矣！松斋。]祭祀又可永继。若目今以为荣华不绝，不思日后，终非长策。眼见不日又有一件非常喜事，真是烈火烹油、鲜花着锦之盛。要知道，也不过是瞬息的繁华，一时的欢乐，[“瞬息繁华，一时欢乐”二语，可共天下有志事业功名者同来一哭。但天生人非无所为，遇机会成事业，留名于后世者，亦必有奇传奇遇，方能成不世之功。此亦皆苍天暗中扶助，虽有波澜，而无甚害，反觉其铮铮有声。其不成也，亦由天命。其奸人倾陷之计，亦非天命不能行。其繁华欢乐，亦自天命。人于其间，知天命而存好生之心，尽己力以周旋其间，不计其功之成与否，所谓心安而理尽，又何患乎？一时瞬息，随缘遇缘，乌乎不可？]万不可忘了那‘盛筵必散’的俗语。此时若不早为后虑，临期只恐后悔无益矣。”凤姐忙问：“有何喜事？”秦氏道：“天机不可泄漏，[伏的妙。]只是我与婶子好了一场，临别赠你两句话，须要记着。”因念道：
三春去后诸芳尽，各自须寻各自门。[此句令批书人哭死。][不必看完，见此二句即欲堕泪！梅溪。][可从此批。]
凤姐还欲问时，只听得二门上传事云板连叩四下，因将凤姐惊醒，人回：“东府蓉大奶奶没了。”凤姐闻听，吓了一身冷汗，出了一回神，只得忙忙的穿衣，往王夫人处来。
彼时合家皆知，无不纳罕，都有些疑心。[（无不纳罕，都有些疑心）九个字写尽天香楼事，是不写之写。]那长一辈的想他素日孝顺，平一辈的想他素日和睦亲密，[松斋云：好笔力，此方是文字佳处。]下一辈的想他素日慈爱，以及家中仆从老小想他素日怜贫惜贱、慈老爱幼之恩，[八字乃为上人之当铭于五衷。]莫不悲嚎痛哭者。[老健。]
闲言少叙。却说宝玉因近日林黛玉回去，剩得自己孤恓，也不和人玩耍，[淡淡写来，方是二人自幼气味相投，可知后文皆非实然文字。]到晚间，便索然睡了。如今从梦中听见说秦氏死了，连忙翻身爬起来，只觉心中似戳了一刀的，不忍“哇”的一声，直喷出一口血来。[宝玉早已看定，可继家务事者，可卿也。今闻死了，大失所望，急火攻心，焉得不有此血？为玉一叹！]袭人等慌慌忙忙上来搊扶，问是怎么样，又要回贾母来请大夫。宝玉笑道：“不用忙，不相干，这是急火攻心，血不归经。”[如何自己说出来了？][又淡淡抹去。]说着便爬起来，要衣服换了，来见贾母，即时要过去。[如在。总是淡描轻写，全无痕迹，方见得有生以来，天分中自然所赋之性如此，非因色所感也。]袭人见他如此，心中虽放不下，又不敢拦，只得由他罢了。贾母见他要去，因说：“才咽气的人，那里不干净；二则夜里风大，明早再去不迟。”宝玉那里肯依。贾母命人预备车，多派跟随人役，拥护前来。
一直到了宁国府前，只见府门洞开，两边灯笼照如白昼，乱烘烘人来人往，里面哭声摇山振岳。[写大族之丧，如此起绪。]宝玉下了车，忙忙奔至停灵之室，痛哭一番。然后见过尤氏。谁知尤氏正犯了胃疼旧疾，[紧处愈紧，密处愈密。][所谓层峦叠翠之法也。野史中从无此法，即观者到此，亦为写秦氏未必全到，岂料更又写一尤氏哉！]睡在床上。[妙，非此何以出阿凤！]然后又出来见贾珍。彼时贾代儒带领贾敕、贾效、贾敦、贾赦、贾政、贾琮、贾囗、贾珩、贾珖、贾琛、贾琼、贾璘、贾蔷、贾菖、贾菱、贾芸、贾芹、贾蓁、贾萍、贾藻、贾蘅、贾芬、贾芳、贾蓝、贾菌、贾芝等都来了。[将贾族约略一总，观者方不惑。]贾珍哭的泪人一般，[可笑！如丧考妣，此作者刺心笔也。]正和贾代儒等说道：“合家大小，远亲近友，谁不知我这媳妇比儿子还强十倍。如今伸腿去了，可见这长房内绝灭无人了。”说着又哭起来。众人忙劝：“人已辞世，哭也无益，且商议如何料理要紧。”[淡淡一句，勾出贾珍多少文字来。]贾珍拍手道：“如何料理。不过尽我所有罢了！”[“尽我所有”，为媳妇是非礼之谈，父母又将何以待之。故前此有恶奴酒后狂言，及今复见此语，含而不露，吾不能为贾珍隐讳。]
正说着，只见秦业、秦钟并尤氏的几个眷属[伏后文。]也都来了。贾珍便命贾琼、贾琛、贾璘、贾蔷四个人去陪客，一面吩咐去请钦天监阴阳司来择日，推准停灵七七四十九日，三日后开丧送讣闻。这四十九日，单请一百单八众禅僧在大厅上拜大悲忏，超度前亡后化诸魂，以免亡者之罪；另设一坛于天香楼上，[删，却是未删之笔。]是九十九位全真道士，打四十九日解冤洗孽醮。然后停灵于会芳园中，灵前另外五十众高僧、五十位高道，对坛按七作好事。
那贾敬闻得长孙媳妇死了，[可笑可叹！古今之儒，中途多惑老佛。王隐梅云：“若能再加东坡十年寿，亦能跳出这圈子来。”斯言信矣！]因自为早晚就要飞升，[“就要飞升”的“要”，用得的当。凡“要”者，则身心急切，急切之者，百事无成。正为后文作引线。]如何肯又回家染了红尘，将前功尽弃呢？因此并不在意，只凭贾珍料理。
贾珍见父亲不管，一发恣意奢华。看板时，几副杉木板皆不中用。可巧薛蟠来吊问，因见贾珍寻好板，便说道：“我们木店里有一副板，叫作什么樯木，[樯者，舟具也。所谓“人生若泛舟”而已。宁不可叹。]出在潢海铁网山上，[所谓迷津易堕，尘网难逃也。]作了棺材，万年不坏。这还是当年先父带来，原系义忠亲王老千岁要的，因他坏了事，[“坏了事”等字，毒极。写尽势利场中故套。]就不曾拿去。现在还封在店内，也没有人出价敢买。你若要，就抬来罢了。”贾珍听了，喜之不尽，即命人抬来。大家看时，只见帮底皆厚八寸，纹如槟榔，味若檀麝，以手扣之，玎珰如金玉。大家都奇异称赞。贾珍笑问：“价值几何？”薛蟠笑道：“拿一千两银子来，只怕也没处买去。什么价不价，[的是阿呆兄口气。]赏他们几两工钱就是了。”贾珍听说，忙谢不尽，即命解锯糊漆。贾政因劝道：[写个个皆知，全无安逸之笔，深得《金瓶》壸奥。]“此物恐非常人可享者，[政老有深意存焉。]殓以上等杉木也就是了。”[夹写贾政。]此时贾珍恨不得代秦氏之死，这话如何肯听。[“代秦氏死”等句，总是填实前文。]