此外，下榻酒店的人员来自于社会各层次，地域上来自于四面八方甚至世界各地，对所提供的服务有着很高而不同的需求，这就要求物业管理人员具备较高的素质。服务人员从穿戴、化妆到站姿、坐姿，再到迎送宾客的礼貌语言、微笑服务，甚至端菜、送菜、报菜名等都有严格的规范要求。饭店是为宾客提供餐饮与住宿的公共场所，因此对其卫生条件要求特别高。要求提供的各种食品必须新鲜清洁、无毒无害；餐厅、餐桌、餐具必须经过严格消毒，无尘无污；服务人员必须衣着干净整洁；客房必须按规范要求每天清扫和换洗床上用品。
（2）服务时间既短又长
酒店的这一特征，主要表现在餐饮和其他各种娱乐活动服务项目中，饭店的餐饮一日三餐，对每餐或每批宾客服务的时间看是短的。但是，餐厅一天要翻几次台，有的酒店还有夜总会、舞厅等场所，一般都要深夜一两点钟才能结束营业。因此，服务要几班倒，相对而言时间又很长。
（3）建筑规模大，档次高
现代高档的酒店，为了吸引宾客，一般都建筑得比较好，特别是商务会议型与度假休闲型酒店，其主体建筑加上配套设施，多数都在10万m2 以上。而且，设计造型各具特色，建筑使用的主要材料、设备，如钢材、木材、石材、涂料、电器材料、卫生洁具、餐具以及制冷、供电、空调、监控、供暖、供水等主要设备大多是进口产品。
（4）设备设施维修养护时间性强
从经营的角度讲，酒店有连续性、季节性和时间性强的特点。因此，对于酒店的设备设施的检修、养护更强调时间性和季节性。应根据季节的变化、客流量的变化制订相应的设备设施检修计划，确保酒店的设备设施能够满足客户的需要。
2．酒店物业管理的具体实施
高档酒店的物业经营管理必须实行专业化管理，由专业化的物业服务公司设置专门的物业经营管理机构，聘用经过多学科培养和培训的专业人才，实行专业化分工协作的科学管理。
（1）客人接待服务
酒店一般设有专门接待客人的前台或总台，当有客人来到时，前台服务人员应主动接待，落实好客人的住宿、吃饭或娱乐等要求。对服务人员的礼貌服务要求如下。
①服务人员形象要美，统一着装。男服务员穿西装、系领带，女服务员要化淡妆，形象要端庄大方。
②迎送客人要热情大方、不卑不亢，使用礼貌用语，表达欢迎与欢送之情。
③热情服务，有问必答。有客人来时主动接待，客人要办的事，如住宿、吃饭或娱乐等都有着落，对不属于自己职责范围内的事要汇报给领导解决。
（2）酒店钥匙的管理
①客房门钥匙由前厅总服务台负责管理。在客人办理住宿登记时，由酒店总服务台发给客人，退房时交回钥匙。客人在住宿期间丢失钥匙的，应填写“配置调换钥匙登记表”，经前厅经理同意、签字并保安部批准后，方能配置或调换。
②库房钥匙要有专人保管，同时严格执行登记制度。重要库房、保险柜必须采取双人双锁或三人三锁制，钥匙由两个或三个人分别掌管。
③客房各楼层的总钥匙必须统一放置在前台钥匙柜内，任何人不能将钥匙带出酒店。
④因工作需要，酒店员工需要临时借用客房门钥匙时，必须办理登记和审批手续，并按时交回。
⑤前台晚班人员清点钥匙并做好记录。发现钥匙短缺时，应及时做好记录并报告上级主管。
⑥保安部门负责对酒店钥匙管理进行检查和监督，积极配合各部门做好钥匙的管理工作。
（3）酒店建筑及设备设施的养护管理
酒店的建筑及设备设施的养护管理除了完成写字楼等物业相同的管理任务外，还应特别应做好以下工作。
①做好设备的更新改造工作。酒店的物业对设备性能要求高、变化较快，只有不断地完善其使用功能，才能延长其经济寿命。这就要对物业的设备设施适时地进行更新改造。因此，物业服务企业应帮助酒店制订设备更新改造计划，并付诸实施。
②做好建筑及其装饰的养护与维修工作。酒店的建筑及其装饰是酒店的标志性形象，需注意养护，保持其特有的风貌与格调，切忌破损。
③筹划楼宇的改建、扩建与新建。随着酒店市场需求的变化和发展，酒店楼宇改建、扩建、新建势在必行。工程设备部门应积极主动地向酒店总经理提出筹划方案，并在总经理决策后予以贯彻实施。
（4）酒店的保洁服务
①客房卫生服务。每天都要按规范清扫、擦拭房间，更换床单、被套、枕巾、拖鞋、浴巾、毛巾、牙具等。及时换补房间内租摆及小吧台的酒水、饮料。
②餐厅的卫生保洁。由于饭店的宾客流动频率特别高，客观上容易发生传染病，出现饮食不良现象，因此，对其卫生条件要求特别严格。从食品采购开始，要求新、鲜，凡能由专卖店购入的食品、饮料，一律由专卖店进货，并应有保鲜期。加工制作要按规范要求进行，符合卫生标准。餐厅应保持空气清新、温度适中、窗明几净、一尘不染，餐具用后必须清洗消毒。
③其他公共区域的卫生保洁。除了客房和餐厅以外的其他公共区域，主要包括大堂、会议厅、楼道、楼梯、电梯、公共卫生间、楼外广场、绿地、外墙墙面、停车场、娱乐场所等。这些部位的卫生保洁也是酒店为宾客服务的一项重要工作内容。每一家酒店都应设有负责卫生保洁工作的部门，根据酒店和物业服务企业的具体情况，制订严格的卫生保洁规范要求、岗位职责、操作规程和达到标准，具体内容应尽可能细化，便于操作。
（5）酒店的安全保卫服务
为了保证宾客的人身、财产安全，物业服务企业应设立专门的保安、消防机构具体负责此项工作。保安部应设立监控室，实行24小时监控与巡逻，要害部位应安装自动录像设备。发现隐患及时采取措施，将其消灭于萌芽状态。万一发生火灾事故，要按规范要求和程序组织宾客撤离，处理事故，保护现场。总之要有经过专门培训的保安、消防人员进行此项管理。
（6）环境绿化管理
酒店的绿化工作除了对区域内的环境美化外，更主要的是对楼宇内的美化。如大堂中具有特色的装饰与艺术品、工艺品、字画及租摆植物等，都需要能工巧匠、行家里手进行安排和管理，经常更新，创造优美而典雅的良好环境。
（7）多种经营项目管理
酒店开展的多种经营服务项目，如商务中心、舞厅、卡拉OK、台球、高尔夫球、游泳池、保龄球等，应选派懂专业技术的人才，实行专业化管理。
三、学校物业的管理与服务
学校是有计划、有组织地进行系统教育的组织机构。过去，学校的物业一般由学校的后勤管理部门进行管理。但是，近年来，学校逐步引入现代物业管理，为教师和学生创造了更加清洁、优美、安全、方便的校园环境。学校物业管理的范畴包括学校房地产范围内全部教学、科研、生活房屋及其附属设备和公共设施，教师房屋及其设备以及相关的居住环境进行维修养护和管理，承担校园内物业的保安、防火、绿化和养护、保洁管理以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务等。
1．学校物业管理的特点
（1）作息时间相对固定，管理时段性强
学校有寒暑假，在校时学生的作息时间相对比较固定，管理的时间性要求比较强。因此，物业服务企业应根据这一特点作好工作安排。根据学校的作息时间划分不同的时间段，合理地分配管理服务内容，如环境卫生管理可以安排在学生上课时间进行，桌椅、门窗的维修、灯泡、灯管的更换可以安排在放学以后，而对于设备设施的大修和更换等则可以安排在寒暑假期间等。
（2）对设备设施的安全性要求高
学校是青少年集中的场所，他们充满活力，行动敏捷，动作幅度大。相对而言对设备设施的坚固性、耐久性、安全性要求高。因此，在学校物业管理的实际操作过程中，要充分考虑学生的人身安全问题，如固定于地面的文体器材一定要牢固，有损坏要及时维修，定期检查；修缮时注意钉子的安全使用，保证其完好。同时发挥学生的能动性，加强对学生的教育引导，使学生融入物业管理工作之中，自觉地遵守规则并制止有损学校物业的行为。
（3）保洁标准要求高
学校内人口密度高，少则几百人，多则成千上万人，教师和学生长期在校园内共同生活和学习。特别是学生寝室及教室，是学生们长期接触、一起生活和学习的地方，对保洁的要求比较高。这就要求校园内建筑物要日日清洁、定期消毒，特别是学生寝室楼和教学楼，更要保持清洁，以防止传染病在人群聚集建筑物中爆发。另外，干净整洁的环境还能为学生提供轻松熟悉的学习心情。
2．学校物业的管理与服务
（1）学生公寓的管理
学生公寓是学生生活和学习的主要场所，学生公寓的管理内容包括公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种设备设施的维修养护等。学生是公寓的使用人，因此，对学生公寓的管理也包括对使用人的要求。
①安全管理。
A．制订公寓安全管理工作目标、方案和措施，保证消防器材能正常使用。
B．定期组织安全教育活动，抓好各方面安全工作的落实，及时发现和解决不安全问题。可以利用谈心、板报、表扬等形式对学生进行思想教育。
C．充分发挥学生的主观能动性，以寝室为单位，抓好各项安全制度的落实，并由寝室长配合物业服务企业全面负责本寝室的安全工作。
D．向学生明确提出安全要求，如不准在公寓内使用电炉等大功率电器，不准在公寓内乱拉私拉电源线、电话线、电脑网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾、废纸和信件等；不准乱动消防器材和设施，不准往窗外扔物品等。
②住宿管理：
A．寝室成员办理住宿登记卡和床头卡，并将床头卡按要求挂在指定位置；
B．要求学生按时就寝，如有特殊情况，需要向公寓管理人员请假；
C．学生不准擅自调整寝室，如有需要，应按相关规定要求进行调整；
D．严禁私自留宿外来人员，如遇特殊情况需留宿，必须携有关证件到公寓管理部门按规定办理手续；
E．对进出学生公寓楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品者进入公寓。
③卫生管理：
A．物业服务企业负责公寓楼外周边，楼内大厅、走廊、卫生间、洗漱间、楼梯，公共部位的暖气片、灭火器、门窗等处的卫生保洁；
B．监督管理各寝室内部卫生。物业服务企业应专门成立考评小组，制订完善的考核体系，每周不定期、不定时地检查各寝室卫生情况，并实行“卫生流动红旗循环制”，促进学生寝室内部的卫生管理。
④学生公寓管理，要处理好“物业企业、学校、学生”三者之间的关系。在公寓管理上要建立“物业企业、学校、学生”三者共同参与、相互协作的关系。由物业服务企业和学校组成学生公寓管理委员会，公司负责学生生活后勤的保障和资产运作，为学生提供良好的后勤服务保障；学校负责学生的思想政治教育与学习管理，提倡学生民主管理，建立学生公寓管理委员会，定期召开各种会议，收集学生意见，反映建议和要求，参与决策和管理。最后，真正形成物业服务企业、学校、学生共同参与、密切配合，促进学生全面发展的良好氛围。
（2）教学楼的管理
①教学楼内外的卫生保洁：
A．物业服务企业应按要求清洁教室、大厅、走廊、楼梯、电梯、厕所、道路等公用地方，做到无污迹、无水迹、无废弃物、无杂物、无积水、无积雪；
B．为屋顶、墙角除迹，做到墙面无灰迹、无蜘蛛网；
C．常规性保洁可安排在上课时间或课后，保洁人员工作时动作要轻、快，工作性交谈也尽量小声，不可干扰教学；