户型:户型的要点就是两个字“方正”。浑浑的水有个朋友精通风水,他跟我说过一句话,如果不找人看风水的话,那么就记住选择户型方正的房子,房子只要是方方正正的,风水问题都不会很大。另外就是要看浪费的空间多不多,有些房子的走廊啊,拐角都会占用过多的面积。
开发商和建筑商:如果在了解上面的因素后还有精力,可以再去查一下楼盘的开发商和建筑商的资历,和过往开发过的楼盘的业主论坛。像招商地产、华侨城地产这样的开发商的楼盘,通常都是有质量保证的。
价格:没错,浑浑的水故意把价格放在最后来讲。这里先讲一个故事,去年某天浑浑的水跟朋友聊一款车,这款车带天窗的要加2万块,他很喜欢天窗,但是觉得这个价格太不划算了,后来知道他还是买了带天窗的版本,问他为什么,他说了一句很经典的话:“我后来想通了,如果买带天窗的,我最多只心疼这2万块,如果买了不带天窗的,我会心疼整台车的价钱。”对自住房最大的感触就是,对于自己很在乎的因素,一定不要太在意价格,最关键的还是看你和这个房子的缘分。而且因为贷款的关系,其实首付价格的差别并没有你想象的大。
这些物质层面的因素,每个人对各种因素的敏感度都是不同的。每个听了这个节目的听众,在买房之前,都要做一个功课,将刚才说到的因素自己排个顺序,并且做一个划分,那些因素是必须有的,那些是可以有的,那些是真没有的。房子是不可能十全十美的,要抓大放小才容易找到最适合你的房子。
下面再说说精神层面的因素,邻里关系和物业管理,如果说物质方面是硬件,这个就是房子的软件。浑浑的水是把精神层面看得比物质层面更重要的,房子再好,给一个烂物业公司管理,是绝对不会住得舒适的,有的物业公司连业主的安全都无法保障,甚至还有派打手打业主的黑物业公司,例如现在已经管理了很多楼盘的盛×物业。在买一个房子之前,一定要上一下业主论坛,或者多去现场看一下业主的素质,切实感受一下小区的生活气氛。物业管理则优先选择品牌,浑浑的水遇过管理得比较好的依次是金地物业、中海物业和招商物业。不过现在比较流行的是开发商自己开立的物业公司,这类小物业公司是良莠不齐的。要观察一个物业公司的好坏,一个方法还是去业主论坛了解,另外可以亲自去小区门口观察保安的素质,和小区的卫生情况,通常这两样好的物业都不会太差。
上面的介绍非常枯燥,浑浑的水做一件有趣的事情,找个实例来做解剖。去年中央调控的时候,深圳有个多次在中央电视台露脸的楼盘,那就是著名的“半岛城邦”一期。浑浑的水还有好友住在“半岛城邦”,下面讲的内容其实当年也说过,旧话重提,应该不至于引起她的不安。
曾经有一个开盘买“半岛城邦”的机会摆在我的面前,我没有珍惜,后来才知道是看“走眼”了。“半岛城邦”开盘从9000到15000左右,后来暴涨到4w~5w一平方米,之后在调控的时候跌回到20K左右,经常被中央台作为活靶子批判。去年浑浑的水在学习6SIGMA的时候,学到一个SWOT分析法。现在就利用这个SWOT分析法将“半岛城邦”一期作为案例来一个详细的解剖。SWOT分析来自麦肯锡咨询公司,包括分析企业的优势(Strength)、劣势(Weakness)、机会(Opportunity)和威胁(Threats)。
当年浑浑的水在开盘前去实地考察了几次,当时也确实考虑过买一套,后来在做了充分的调研之后放弃了,现在把当年了解到的信息和本人的思维方式用SWOT分析法来推理一下,相信听众可以从中学到如何判断一个房子的好坏。
优势(Strength)
1.三面环海,资源稀缺,地理位置非常优越;
2.景观无敌,大部分房都能看到海;
3.门口外面就是市政的海滨长廊,规划得非常好;
4.周边的蓝海玫瑰园小区是著名的高级小区,小区定位较高;
5.装修看上去很豪华,走豪宅路线;
6.噪音、采光、通风、朝向都比较理想。
劣势(Weakness)
1.半岛城邦地块分为5期开发,每块地皮都属于不同的开发商,一期的发展商是益田地产,该发展商的资金非常紧张,如果销售不畅,有烂尾的风险;
2.批地时间是1996年;
3.旁边有个养鱼厂,味道很难闻,特别是吹西南风的时候;
4.开盘均价在12K左右,在当时属于很贵的豪宅价格,高过玫瑰园的二手房很多;
5.一期有1000户左右,车位只有不到600个,跟豪宅的定位严重不符。
机会(Opportunity)
1.由于地理位置非常优越,而且不可复制,会引起哄抢;
2.后面的几期价格可能会带动一期的价格涨价;
3.据浑浑的水了解,认筹的和内部找关系的人都非常多,起码说明这个楼盘会很抢手;
4.假如将来成为豪宅,那么租金和售价都会比较理想。
威胁(Threats)
1.投资客户多,大部分人都是来“炒房”的,拿到产权证时大量的供给会让房价炒不上去;
2.填海地段建的高层,有沉积的风险;
3.开发商资金短缺,有烂尾风险;
4.每期开发商都不同,将来小区有无法合并的风险;
5.养鱼场搬走时间不明。
最终,浑浑的水从劣势中的第1、3、5点,特别是第5点判断,“半岛城邦”是一个浪费了一个绝版位置的伪豪宅,将来可能会炒起来,但是风险也很大。如果换一个开发商,而且设计足够的车位,这个楼盘本来有机会成为真正的豪宅。最终,浑浑的水在做了这个分析之后,几乎没什么多考虑就把这个楼盘枪毙了。
事实充分证明了,“半岛城邦”的确可以炒到很高,但是也同样可以跌得很惨,而且那么大的花园,直到现在的入住率都非常低,里面的车位还是空空的,没有入住率的楼盘价格是很难得到真正的支撑的。
最后,再唠叨一下买房的最高层次,那是所谓的居住艺术。海德格尔说过:“人诗意地居住。”要达到这个层次,并不是买多大多大的豪宅就能做到的,而浑浑的水对居住艺术的理解,已经超出居住的概念了,更贴切的说法是生活。如果看到一个房子,自然而然地就能撼动你的心灵,让你感觉到一种温暖,是发自心里的需要,那就是艺术,那就是诗意。也许这跟物质因素根本就没关系,而跟每个人的生长历程有关,甚至也许一个几平方米的鸽子房同样可以做到那种诗意的生活。浑浑的水出生在一个火炉的城市,小时候家里的居住条件并不好,夏天因为太热,在屋里是没法待的,晚上家家户户都把床搬到路上,排成长长的一排,浑浑天天和邻居的小朋友们一起打闹,而大人们则一边摇着蒲扇一边聊天,每个这样夜晚有很有趣,数星星,听故事,从来不会觉得无聊,人和人之间那么亲切,这一切的一切,回想起来还是那么美,而当时生活的艰苦似乎从来没有在记忆里留下任何的痕迹。还想起浑浑的水买的第一套房子,下决定的原因很简单,也很荒谬,记得那是一个黄昏,我走到那套还在建毛坯房的阳台,看到又红又大的夕阳,缓缓地从大南山落下,那种美突然让我觉得很感动,觉得要是每天都能这样看夕阳红,一定会很幸福。虽然现在整个南山早已被一个个的新楼盘所遮挡,再也不可能看到这个场景了,但是那一瞬的美,在我的记忆里永远不会磨灭。也许当你真的跟一套房子产生了这样的共鸣,什么狗屁分析方法都当作扯淡吧。买房子跟人与人一样,也是讲缘分的,无数的窗灯中,总有那么一盏灯就是你想要的,当你发觉了这种感动,就不要错过,那才是你幸福生活的起点。我突然发现,这一段纯粹是浑浑的水思维短路了,在胡言乱语,跟挑选房子没有任何关系,大家只要学会前面的就足够了,把这段一笑而过吧。