舒颜，个人投资者，发布于2013/03/07
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废话少说，直奔主题。
一、
可乐兄原话如下：
“我假定房租每年上涨17%，直到房租收益率达到6%，而房价增速下降到4%（潜在的通货膨胀率），成为一个稳定状态。进入稳定状态后，房价和房租都将以4%的增速增长。
“当前的房租收益率差不多是2%，从2%到6%，增长了2倍，按照17%，需要8年时间。而8年后房价累计上涨了63%，复合增速6.3%。
“我很疑惑长达8年的17%、6.3%的租金和房价增速是否可以实现，从而支撑起房产的净现值。”
对于这表格，可乐兄自己也表达了疑惑，我想是有道理的。
我的房租相关言论如下：
“当然，我刚才的计算没有考虑房租。唉，我极为讨厌房租，因为好几个家人被收房租麻烦着，我即使旁观着也觉得麻烦。我仔细看你的测算表，似乎第8年的时候，房租就涨5倍了：从2万涨到10万。我怎么觉得未来五年有可能房租一分钱都不会上涨呢？当然我的说法肯定偏激了。但是现在北京100万的房子，估计也就地段不好的30平方米的一个公寓，8年后，租金可能到10万？我想这个表肯定偏激了。
换套房子，北京现在120平方米的房子，现值500万，够一家三口住。按照表格，八年后，变成800万，房租是50万。我猜想，如果是这样，大多数拥有自住房的人家，就搬离北京去三亚得了，仅仅收房租，不用工作，也可以在三亚用度有余。不，去美国，10万美元在美国是一户中产的年收入。
还是倒过来算吧。
对于房租，我觉得，一个合理的未来是这样的：一个中产家庭，八年后，年收入达到六七十万（即现在20万，八年后实际收入翻番，变成40万，考虑通胀因素，达到60万～70万。）。然后，房租是收入的30%，大概20万，这样比较正常。因为一个正常的以中产阶级为主，经济需要内需消费拉动的国家，房租高于30%是不可想象的。在美国25%的收入用于居住，足以把房子以按揭的方式买下来了。在日本，看1996年到2006年间的统计显示，住房加上水电气在一起的费用，不到支出的25%。
而这样的家庭，在中国北京，应该有能力租或买120平方米的房子（高层里，实际面积也就90平方米）。八年后，20万的租金对应6%的预期出租收益率，靠，只有330万，跌了！那么4%吧，仍然是500万！现在，你是希望出租收益率高好呢，还是低好？这样的情况下，还要扣除20%，恐怕肉痛的。
二、
我真心希望中国，尤其是北京的房价不要跌。这两天王石说：“这是一个泡沫，非常危险，甚至是个‘灾难’，我相信最高领导层有智慧来解决这点。希望如此，但存在不确定性。”
我真心希望，未来10年新产生的M2能够不流入房地产，而都进入实体领域，然后社会生产率能快速提高，人们收入能实际翻番。这样情况要是能发生，我想王石担心的问题会基本解决。所以，我假设了几个条件：
1.一个中产家庭，10年内，年收入达到六七十万。即从现在20万，10年后实际收入翻番，变成40万，考虑通胀因素，达到60万～70万。
2.该中产家庭有条件租一个120平方米的房子，同时房租占家庭收入是30%。该房子目前的价格是500万，房租是2%，即10万。10年后，房租变成20万。
3.房租收入从现在的2%，上涨到10年后的4%。
由于我设置了房租在10年内收益率翻番，同时，也设置好房租的绝对值从10万上升到20万，所以刚刚好，资产价格保持恒定。
中间的数字就是用“房租/出租收益率”计算出来10年后的房价。
几乎可以确定，10年后，一套120平方米的高层，实际面积仅有90平方米左右的三居室，刚刚适合三口之家居住，一户中产家庭可以拿出的天文租金是50万，我前面说过，如果能有50万租金，有产家庭可以拿着租金不用工作环球旅游去了，而未来10年，租金收益率达到6.5%，可能也是极致。
所以，这个表格大致可以覆盖未来房价的可能性。可乐兄可以自行取用。然后在计算一下总收益率。我就不做这个工作了。
还有一种房价的算法是。用收入的25%到30%，去购买房屋，因为一个成熟的市场，房地产商的广告是简单的一句话“买房吧，比租房划算”。这计算比较简单，这里免了。
三、
有些人希望我用香港的来比较。我几年前在香港有做过几次出租车，我极为喜欢打听房价，而该司机居然刚置房，他相当有兴致，所以聊了一会儿。具体数据和意义已经有些忘了，因为房价和区位和品质息息相关，我在这里也描述不清楚。他指着远处某一楼盘说，那大概8万一平方米，最后又说，在临近深圳的地方，房价和深圳接近。
我随便拿此一说吧，因为我没真的想用香港的房价来比较。香港只是个半岛，新加坡只是个城，人口密度是非常高的，而且地理意义特殊，本身经济也发达。北京，据我所知，离开金融街100公里的外围，本地人的工资月薪可能仅有二三千，其实是个非常穷的地方，比宁波的郊区农村差远了。北京的房价无非是“外地精英移民”或“外地资本”推起来的。
同时我以为，中国去和日本、韩国比较，已经是比较的极限，因为它们的密度比中国还高。单和香港新加坡比较，实在是有些离谱了。毕竟中国是个大陆，是个有960万平方米的国家。和美国比较可能有些不当，但是中国总归是个大陆，无非现在地区差别比较大而已。
我觉得这个问题是这样的：除非是市场经济的初级阶段，有限的高级生产要素集中于北京，那么北京的房价是可以暂时特殊的。但是如果经济继续大发展，那么高级生产要素就会普及，现在这样的特殊阶段就会过去。美国的很多小镇小城，驻有很多大公司的分部，也甚至可以成为企业总部。如果长沙未来有个巴菲特，每年也开年会，长沙的房价也不一定就此飙升，对吧？我猜想，反而应该是北京的房价下降。虽然那时候北京房价还是比长沙高，毕竟房价里包含了北京的综合品质，但永远不会达到“北京的一户三口之家，不用工作，就可以用120平方米的租金所得去环球旅游”。
有人说，房价是由最有钱的人决定的，那么房租应该是没那么有钱的人确定的。可乐兄，用房租作为长期考量，就仿佛股票的未来股息和现金流一样，这是很有道理的。我做的两个表格，供可乐兄参考吧。