（二）双方的约定违反了物权法上的“一物一权”原则，应属无效。《婚姻法解释（二）》第9条规定“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。……”上述第二种意见认为林某、谭某在离婚时达成的协议中涉及房产的约定，侵害了集体产权人的利益，因此无效。由于林某已经补交差额款办理了标准价改成本价手续，取得了完全所有权，所以这一论据难以成立。事实上，林某与谭某夫妻的离婚协议中涉及房产的约定之所以无效，是因为违反了物权法上“一物一权（所有权）”的基本原则。我国《物权法》2007年10月1日起施行，本案林某与谭某夫妻的离婚协议签订于2009年，必须符合《物权法》的有关规定。《物权法》并没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，而是以一种隐而不显的方式肯定了这一原则，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现；一物一权原则是指一物之上不能同时存在两个以上的所有权，广义上的一物一权原则还包括一物之上不能同时存在两个以上种类一致、效力相同的用益物权或者担保物权；建筑物区分所有权是针对现代社会的新情况，对一物一权原则所作的发展。比如一栋住宅楼，以一套房屋为单位，可以设立多个区分所有权。这一发展是将“客观上的一物”划分为多个“法律上的一物”，“法律上的一物”的最小单位由法律规定，不能任意划分。住宅楼中“一物”的最小单位是“套”，一套房屋内的不同房间，不能单独设立所有权。2008年7月1日起施行的建设部《房屋登记办法》明文规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”可见，国家对不动产的统一登记制度不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。结合本案，一旦允许双方当事人自由地创设“套内房屋的房间所有权”就会破坏统一的不动产权属登记制度，给不动产的权属登记、公示带来混乱并直接影响交易安全。总之，房屋虽然可以由两个以上个人共有，但成套建造的单元楼房，房屋内的各个房间不具有法律观念上的特定性与独立性，不能视为“一物”，不能单独设立所有权，不能由两个以上个人分别拥有该套房屋内的不同房间。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”林某与谭某在离婚协议中约定对一套两居室房屋“一人一间”所有，违法了物权法的强制性规定，该约定无效。
（三）离婚时房改房如何分割。《婚姻法解释（二）》确定的原则是房改房应按市场价分割，即以成本价或标准价（优惠价）购买的住房，在分割时以市场价作为补偿标准。具体操作时，应根据该房屋的现价值以及增值的具体情况，由分得住房的一方给予另一方相应的补偿。该解释第19条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”第20条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，可以根据个案的情况、考虑当事人的意愿，采取竞价、评估、拍卖等形式进行分割。本案中，林某与谭某所购房改房系林某单位给予职工的福利，并且购房行为开始于婚前，林某用个人财产支付的房款达到房屋成本价的60%，且孩子由林某抚养，因此，对于本案诉争房屋的分割，应本着照顾女方，有利于子女成长，方便当事人生活，有利于发挥物的最大效用的原则，将房屋所有权判归林某所有，由林某给付谭某房屋折价款。涉案房屋现值80万中40%是夫妻财产，因此具体折价时，从公平角度出发，可酌情判决林某给付谭某房屋折价款16万元左右。
【法条指引】
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（1994年7月18日）
（十八）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。
（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》（1995年8月16日）
（三）发证与权证注记。1.职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。2.职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××（个人）；××（单位）。”3.上述两款的“总价款”，是指实际售价与购得建筑面积的乘积，不是指按规定折扣后的实际付款额。4.以成本价或标准价购买的住房应在《房屋所有权证》上注记限定进入市场的时间，以签发《房屋所有权证》的日期推算。5.以成本价或标准价购买的住房，产权来源为“房改售房”。6.数人出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，注记每人所占份额。
北京市人民政府《北京市已购公有住房上市出售实施办法》（2003年3月1日起施行）
五、已购公有住房上市出售，应当依法缴纳有关税费，取得收入。取消本市有关部门关于已购公有住房上市出售成交单价在4000元以上与原产权单位进行收益分配的规定。
城镇居民上市出售按房改成本价购买的公有住房，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。
城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。同时，也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。应按当年房改成本价6%计算扣除的价款，由区、县国土房管局交易管理部门代收代缴，其中，本市城近郊八区应按月上缴市国土房管局，再由市国土房管局统一上缴市财政，纳入市住房基金专户管理。原产权单位要求返还的，由市财政返还。
85、夫妻共同投资设立公司的，登记的出资比例是否属于财产约定？
【宣讲要点】
夫妻双方对财产的约定必须同时具备实质要件和形式要件，否则，属于无效。其形式要件之一就是约定必须采用书面形式；其实质要件是对于夫妻双方婚前、婚后财产的归属、占有、使用、管理、收益和处分等权利都必须做出明确的约定。夫妻共同投资设立有限责任公司，在工商登记时约定的出资比例，不符合夫妻财产归属约定的法定要件，不能作为夫妻对财产的书面约定。
【典型案例】
姚某(男)与尚某(女)于2006年结婚。婚后，尚某做服装生意，姚某跑运输，家庭收入可观。2010年，姚某和尚某以各自做生意赚的钱投资成立了一家有限责任公司。在公司章程中，记载了双方的出资情况：姚先生30万元，尚女士15万元。但两人没有婚后取得的财产归各自所有的约定，在工商登记时，双方也没有提交财产分割的书面证明或出资属各自所有的书面约定。此后，两人经常因家庭琐事和公司经营争吵不休，甚至大打出手。2013年3月，姚某以与尚某感情确已破裂为由向人民法院提起了离婚诉讼。诉讼中，双方对公司的股份分配问题争执不下，姚某认为应按工商登记时的出资比例，自己享有2/3，尚某享有1/3；尚某则认为应各占一半。
在本案的审理过程中，有两种不同的意见：一种意见认为，夫妻在婚姻关系存续期间在工商部门进行的股份登记，应视为双方对夫妻共同财产的约定。在处理时，可以按照约定分割，既不必变更股份，也符合公司法的规定，解决了公司法和婚姻法的冲突问题。在本案中，对姚某和尚某共同出资成立的公司股份的分割应当按照双方当初的出资比例处理。另一种意见认为，姚某和尚某虽然是以各自做生意赚的钱投资成立的公司，但两人没有婚后取得的财产归各自所有的约定，在工商登记时，双方也没有提交财产分割的书面证明或出资属各自所有的书面约定。按照婚姻法的规定，婚姻关系存续期间的生产、经营收益属于夫妻共同财产，所以，两人都是以夫妻共同财产的一部分出资。公司的股份属于夫妻共同财产，归夫妻双方共同所有。工商部门登记的出资比例不能视为对夫妻财产的约定。在本案中，对公司的股份的分割应当按照尚某的意见，双方各占一半。
【专家评析】
在本案中，双方争议的焦点在于他们对公司的投资比例是否等同于夫妻的财产约定。《婚姻法》第19条规定的夫妻约定财产制，是指“婚姻当事人通过协议的方式，对他们婚前、婚后财产的归属、占有、使用、管理、收益和处分等权利加以约定的一种法律制度”。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。按照婚姻法的规定，夫妻双方对财产的约定必须同时具备实质要件和形式要件，否则，属于无效。其形式要件之一就是约定必须采用书面形式；其实质要件是对于夫妻双方婚前、婚后财产的归属、占有、使用、管理、收益和处分等权利都必须做出明确的约定。
国家工商行政管理总局颁布的《公司登记管理若干问题的规定》第23条规定，家庭成员共同出资设立有限责任公司，必须以各自拥有的财产作为注册资本，并各自承担相应的责任，登记时需提交财产分割的书面证明或者协议。此条严格规定了家庭成员共同出资设立有限责任公司的形式要件。工商登记时，尚女士、姚先生没有提交财产分割的书面证明，也没有提交出资归各自所有的书面约定，在此情况下，尽管工商登记机关将二人出资设立的公司登记为有限责任公司，但它不符合有限责任公司设立的法定形式要件，所以，此公司不能认定为有限责任公司。《公司法》第4条规定，公司的股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产权益、重大决策和选择管理者等权利。因尚女士、姚先生设立的公司不是有限责任公司，所以，不适用此规定，其工商登记不能作为他们财产所有权份额的依据。
即使尚女士、姚先生设立的公司是有限责任公司，其工商登记能作为他们在公司中财产所有权份额的依据，也不能成为夫妻对财产的书面约定。因为工商登记不符合夫妻财产归属约定的法定要件。按照婚姻法的规定，夫妻财产约定必须采取书面形式，姚某和尚某没有关于夫妻财产约定的书面协议。公司章程中记载的出资数额是用于工商登记，它并不一定适用于日后的财产分割。所以，公司工商登记的出资比例不等于夫妻对财产的书面约定。即使是约定，也属于不明确的约定。因为夫妻名下注册的股份只是对出资比例的约定，对公司利润的分配、股权的归属、公司债务的负担等都是不明确的，即对财产的归属、占有、使用、管理、收益和处分等权利都没有明确的约定。所以，夫妻双方出资比例不能视为夫妻双方对以公司股份形式存在的夫妻财产的约定。