由于香港地少人多，资本非常集中，房地产投资回报率就长期比世界其他主要城市高出2到3倍，在房价狂涨的时候短期炒作就是更加有利可图，一转手就能够赚到数十万港元。香港金门大厦在20个月的时间里，四次转手，总价从7亿港元炒到了17亿港元。以炒楼为生的佳宁集团手段高超，空手倒卖，又通过上市筹措到更多的资金进一步炒楼，在三、四年的时间中，就资产过百亿，跻身于十大房地产企业行列里，可是最终不幸由于楼市泡沫破裂，清盘破产，其董事长也被捕入狱。
这种暴炒房地产的行为，本来是可以通过政府的调节而加以适当控制的，但是当时处于“后过渡期”之中的港英政府，主要着眼点在政治问题上，根本就无心他顾。而楼市之中，人们也是乐此不疲，把房子倒来倒去，让房子不断地升值，经济泡沫越吹越大，直到破灭。
政策失误教训值得汲取
在亚洲金融危机爆发以后，香港的楼价大跌，资产不断地贬值，有产人士们的资产大幅地缩水，因此造成了10多万个负资产家庭。由于他们当初购买的房屋价格，已低于拥有人以该房屋向银行的借贷额，造成资不抵债的情况，已经陷入了困境。
在这个财富大调整之后，香港社会的结构就发生了重大的变化，本来作为社会主体的中产阶层迅速缩小了，而无产阶层和负资产阶层却不断地扩大，维护社会稳定的基础被削弱了，社会各阶层分化现象日趋严重。
到了2003年时，面对着不断下跌的香港房地产市场，香港特区政府不得不出招，停止了卖地，暂停了铁路土地招标，还限建公屋、停售停建居屋、增加置业贷款、停止了混合发展计划、放宽了租住权管制等。这些措施的目的在于力图使香港从下降的楼市和通缩的困境中走出来，让香港的市民对未来前景增强信心。
香港的教训表明了房地产泡沫往往是产生在经济快速增长、通货膨胀的阶段，不仅如此，还同金融、税收、外汇政策过于宽松有密切关系。房地产泡沫破灭之时，往往与金融、税收、外汇政策的收紧或者股市、经济增长的突然跌落有关。
泡沫，泡沫，一千个迪拜
一千个迪拜？
在《福布斯》杂志把中国的市场列入七大潜在泡沫之后，一位外国的对冲基金经理对中国经济发出了悲观预测。他表示，“大量投机资金涌现，使中国房地产价格飞涨，现在的中国状况就像一千个迪拜加在一起，甚至更糟’。”
中国的经济是由于房地产价格飞涨而更糟吗？
崛起在沙漠之上的迪拜，近年以来呈现出一派繁荣。迪拜政府也是雄心勃勃，放言要把迪拜打造成为世界级的观光和金融之都。
海湾地区拥有充足的石油，因此美元在迪拜聚集就不是一件难事，因而就让迪拜的金融、贸易、房地产、旅游业飞速地发展起来，来自于世界各地的人们投入巨资到迪拜购置房产。随着金融危机横扫全球，严重依赖外资的迪拜也没有躲过，这里的金融地产泡沫迅速破裂，许多投资者的财富大幅缩水，甚至负债累累。
迪拜的问题主要是在经济方面，而中国的房地产规模比迪拜要大得很多，从数量上说要有一千个迪拜，但是中国房地产泡沫却不只表现在房地产业和经济范围，它还是一个中国社会领域的泡沫，如果破灭，对于社会造成的影响可不是一千或几千个迪拜能相比的。
中国房地产泡沫一旦破裂，不仅会出现负资产阶层，也会使失去土地的农民和入城务工者失去工作机会，导致社会出现动荡。正是不愿意看到这一点，中国政府才一再强调要稳定房价。
在讨论日本和香港的房地产问题时，我们可以把重点放在房地产和金融等经济方面，但在中国大陆是不行的，我们在讨论中国的房地产泡沫问题时，要说的就不只是房地产问题本身了，更要深入地涉及到社会问题，这是一个中国特色的房地产泡沫问题。这就是我们愿意讨论中国房地产泡沫问题的动力，不管你相信不相信这个泡沫的存在，讨论这个问题，都是非常有价值的。
泡沫，从房地产到金融领域
高房价就是建立在沙滩上的华丽大厦，这个大厦盖得越高，垮塌下来砸伤的人就会越多。
在全球金融危机的背景下，中国的出口低迷、内需不旺，拉高房价确实就可以拉动经济，但是这样的行为是一种目光短视的行为。不管有没有人这样做，但是，事实让人们看到了，人们眼中的情况的确如此。
让公众掏出自己的血汗钱，来买房地产以推动经济的发展，其实只能是给经济打一剂强心针，只能起到短暂的作用，以后怎么办呢？靠房地产而拉动经济只是在短时间内获得经济的快速增长，只是吹一个大大的泡沫，就长期而言总有崩盘之时。老百姓把钱拿出来买房子后，就再也没有更多的钱来消费，实际上，疯狂飙升的房价就是将来经济增长的“杀手”。如果我们不转变这种短视的行为，只是继续放纵房地产泡沫越吹越大，其结果将会很难看。
在2009年，国家为了发展经济，出台了高达4万亿的投资计划，各个地方政府也纷纷发行地方债券，这种情况下，经济在短时间就迅速回暖并且过热。不过这繁荣局面更多的是一种虚胖，并非真正的身体强壮。
经济刺激行动成全了房地产业，在2009年及至后来的时间里，增长得最快的就是房地产价格了。房地产飞速上涨的价格，更使得大量的信贷资金流入到楼市中，投机者也同他们在世界各地的同事们一样炒房。房价在各种大大小小的炒家支持下，很快就青云直上。高价房不是普通人可以买得起的，现在的楼市已经彻底把中低收入者赶出了购房者行列。由于政府没有给这部分人准备足够的廉租房和便宜的商品房，所以这些人明知道买房后就要当房奴，在当前高价位购房很危险，但是他们还是参与到购房游戏之中，他们总得居住，不解决这个问题是不行的。
2009年里的国民生产总值达到了8％的增长，但这其中主要源自政府主导的投资增长，来自于民间的投资并没有多少起色。居民消费的增长在很大程度上也是得益于政府消费政策的高度刺激，这种刺激政策对于一些行业产生了不小的作用，像汽车、家电、旅游住宿和餐饮等行业中，刺激行动的效果是很不错的。但这并没有在根本上增加居民收入，并没有让居民的实际购买力增加。刺激居民消费的行为也不可能持续下去，单一的刺激行为就是一个无底洞，总是有局限性的。严重脱离国情和消费能力的高房价被顶上去了，公众的消费信心也被打压下来了，这样一来，除了打造出众多的“地方利益政府”和“房地产寡头”之外，就只剩下一堆华丽的房地产泡沫。
这泡沫的巨大作用就是利用其华丽的外表，吸附各方的财富和资源，把中国人原来就已经可怜巴巴的消费能力消减得更低。
世界上有永远不破灭的泡沫吗？无论是多么美丽的泡沫，它总有破灭的一天。不少经济危机都是由于房地产市场的泡沫破灭而引起来的，看一看日本的房地产危机，看一看美国的次贷危机，再看一看迪拜泡沫的破灭，谁还有胆量说泡沫会长久？
如果不挤去房地产的泡沫，人们的消费信心是难以恢复的，消费能力也无法切实地提高。总有外国人说中国人爱存钱，说这是不合适的，他们不一定了解我们为什么要拼命地存钱，而不去拼命地消费。因为我们的钱还要有很多用处，那存起来的钱要用于养老，要用于解决住房问题，要应对不稳定的生活。
对于房子，很多人现在不敢买这个不能买那个，都是因为需拼命存下一大笔钱，将来好买房子，因为房子对中国人来说，是生命中重要的一部分。可是虚高的房价还在一直地涨，人们怎么能买得起？
现在买房的人，有多少不是用来住的，有多少是用来居住的，具体的数字虽然说不好，但可以肯定的是，有一大批人或著名的大企业，投入到房地产市场之中就是为了炒房。炒房链上串着炒房人、房地产商、银行和地方政府，可是，就算全民都参与到炒房事业中去，一起来吹泡泡，这声势巨大的击鼓传花的游戏也总会有玩不下去的时候，到了那个时候怎么办，残局有谁来收拾？
由于房贷的存在，银行也就不可避免地成了这根绳子上的蚂蚱之一。房价涨得越高，房地产销售得越火爆，房奴们贷款也就越多，在银行那边积聚下的风险也就越大。
还经常有人跑出来说买房子是稳赚不赔的事，中国的楼市是很有保障的，与世界其他国家的情况是不一样的，算是零风险的。毫无疑问，说这话的不是无知就是个托。
房地产业是一个巨大的产业链，它要牵涉到上下游众多的行业，就如同多米诺骨牌一样，牵一发而动全身。房价过度上涨就必然会积聚下资产泡沫，在将来一旦泡沫破灭，房价就一定要大幅下滑，那时不仅会影响到和房地产业有关的众多其他行业，还要冲击社会稳定，影响经济增长。那时，就资本市场来说，危机同样是难以避免的。首当其冲就是银行的信贷风险，然后再波及到其他的金融领域，最后就会是实体经济，上演一场中国特色的“次贷危机”恐怕是很有可能了。
泡沫在哪儿，泡沫增加得有多快？来看看国家统计局公布的数据吧，在2009年，国内房地产开发的资金来源中，仅国内贷款就达到了11293亿元，增长48．5％。同时在房地产开发企业的其他资金来源中，个人按揭贷款就已经达到了8403亿元，大幅度增长了116．2％。大量新增信贷进入到了房地产行业，这已经就是不争的事实了。
有关专家说，房价在短期内上升过快，房地产市场增速过度，就会给金融机构带来很大的系统性风险。目前没有按照销售比例收回开发贷款的情况是非常普遍的。有不少开发商的销售进度已经超过了50％，但是还款的进度却比较低。在房地产市场，假按揭、假首付等各种违规现象也一直存在着，现在又重新抬起头来，愈演愈烈。另外，在居民申请购房贷款时，避开法规束缚，用于购买多套房屋和投资炒房的行为还是非常之多，仍然是一人多贷，导致了借款人不能及时还贷的风险加大。
多年以来，房贷一直就被银行界视作优质的贷款项目，但是房地产市场的绝大部分风险也都系在金融机构的身上。要是不尽快给房地产行业降温，中国由房地产泡沫引发金融甚至经济危机就是迟早的事了。
大家一起吹泡泡
现在，来自于各个地方政府的不饱和性土地供给制度、土地拍卖制度，以及随之而来的“城市经营城市”运动，相当大程度上决定了中国房地产的高价、暴利和投机性炒房。
我们当前的房地产政策与香港相似。从前的港英政府是通过对土地供给的有计划控制，以使房地产价格保持持续上扬，这种不合常规的上涨势头一直维持了20多年，直到1997年。在这种人为控制的价格升幅之中导演了楼市的虚假繁荣。
中国的城市化还要让更多的人来到城市中居住，这么大的一个市场确实应该开发，但是必须要先挤掉房地产泡末才行。不然，我们国家大量的资源和利润总要被少数人给拿走。在房地产市场中，从地价和税费、利润吹起的泡沫，是比较要命的，要挤就要先挤这个。
在大多数的国家中，房屋价格、地价及税、费三项仅占价格的20％，建筑安装成本占到73％，利润只占到房产价格的7％。而我国目前的地价以及税、费成本就大约占到总成本的50％，建筑安装成本大约占到总成本的20％到35％，利润要占到15％至30％左右。房地产商不是天天喊着要与国际接轨吗？现在就按国际上的标准算一下吧，应该如何接轨。
关于土地的泡沫，我们实行了好多年的户口制度和城乡差别，发展到现在又遇到了情况，在城市化运动中，产生了大量需要进城的农民，也就产生了一个城市房市场的长期膨胀现象，也就是说我们的房地产业虽然有大量的泡末，但是仍然还很有后劲。
但是关键的问题是，我们不可以用城市化做理由，把这些人的口袋掏空。不提高房价就解决不了城市化了？我们没有这么愚蠢吧。
我们得让他们有生存和发展空间，让他们有教育，有医疗，有社会保险，让他们形成庞大的中间阶层，这样才能够保证社会的持续和稳定发展，才能让我们的房地产在没有泡沫的健康情况下发展。
我们每年消耗着世界50％左右的水泥来建楼房，这要是从平均人口数量上说，并不算多。可是问题在于用掉这些水泥盖成的房子，那些进城的人却人买不起，所以房地产就出现了泡沫。政府和开发商低价征用了他们的土地，却没有给他们造出一点面积比较小的，价格比较便宜的房子。
中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及，是因为房地产发展得比较复杂，问题不是一个方面的，是大家一起来吹泡泡。
这个，可以不破灭？
在各界，对于中国房地产泡沫并没有一个一致性的看法，看来，只有等到泡沫真正地破裂并产生严重的后果时，人们才会说“原来这是泡沫”。最近，中国房地产市场泡沫大量涌现，同时，国家出台了各种调控政策，房地产市场的一举一动牵动社会各界人士的神经。
这个房地产泡沫最后会不会破灭呢，能不能让它不破？
在国际上，对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。