对于商铺投资者来说，首先，设定投资方向，资金充裕的，可以在核心商圈、成熟社区中寻找熟铺及优质写字楼；资金有限、投资经验不多的，建议跟着大开发商、大的开发项目走。其次，对于老城区、老商圈来说，位置为王；而对于新区、新项目来说，开发商的实力及过往开发的经验，是投资者必须参考的要素。最后，可以借助专业机构，这些机构的铺源广。
盘店要关注10点风险
对于小本投资开店铺的投资者来说，投资时面对的最重要问题，就是如何选择到合意的铺位。是“坐享其成”花几万元顶手费选择那些急于转让，较现成并即可营业的店铺呢，还是一切从头开始，自己选铺面、装修和办证经营？彼此有何优劣？
盘店是一种创业快捷方式，因为从无到有已经有人替你完成，只要稍加装潢修饰就可以当老板，不但可节省不少开店支出，而且可以缩短开店前的准备期，因此，也成为创业族最爱的创业方式之一。当翻开报刊分类小广告时，经常会发现许多生意转让广告，咖啡店、早餐店、餐厅、小花店，甚至是培训班。电话询问转店的理由时，大多会以准备出国、身体不佳等为理由，而且转让的费用乍听之下也相当划算，怎能不令投资者怦然心动呢？
仔细分析，接手他人转让的铺位确实有不少的好处，主要表现在：节省了前期寻找场地、办理开业手续等方面的时间和费用，对现有的经营情况也容易有直观、明确的了解，包括地理位置优劣、商铺规模大小、客流量大小、竞争对手密集程度和实力比较等情况，都可以通过实地观察和比较而掌握。
我们一般都认为自己开店所需要的花费比盘下店铺花费更多，盘下的商铺本身已经具备相关的商铺经营物品，而且马上可以营业。然而，事实并非如此，盘下商铺所要投入的也不少，甚至更多，其中因转让而必须支付的附加费很多，甚至是附加在月租中，长期下来就是一笔不小的金额。
但盘店也有门道，关注一些细节方面的运作有助于大大降低投资风险。只要投资者花点心思研究，问题是很容易解决的。因为这些转让店正是创业族创业的捷径，所以争相投入，但最热门的行业也意味着竞争激烈，许多人争相投入之后，才发现其利润没有想象中那么丰厚，甚至每个月还要自己贴钱，因此，才会忍痛将店转出去，停止亏损、减少损失。但是当你打电话咨询转让原因的时候，大半的理由都是类似的，要么是转行不做，或者回老家之类的理由。所以提醒投资要留心注意这些细节内容。
另外，还有许多不为人知的盘店内幕，如有些商铺生意表面上看起来相当不错，每天来的客人也很多，地点选择得也不错，但却因为租金太高，所赚来的钱给了别人，要想回收可能要等待很长的一段时间，等不及的人也会想要把店让出去；或者是此行业已开始渐渐没落，利润大不如从前，有些聪明的店主，会及时地将商铺转让出去，不仅可以大捞一笔，又可避免走向往后凋零之路……这些绝非创业新人可知晓的，盘店风险多得不可胜数。
下面一些盘店风险，投资者只要稍加留心就可以发现不妥之处。
（1）转让借口不诚实
转让人可能会以一些不真实的借口，来说明其转让商铺的原因，如身体不适、搬家、移民之类的话语。所以在盘店的时候，你一定要详查是否有其他有碍商店经营的原因。像有些行业的投资金额相当大，比如现在上班族最爱开的咖啡店，其投资往往要花费10万元以上，但若是选择地点不对、人流不多，很容易导致利润不高、回收期拉长，有些店主会将商铺便宜转让出去，因此，想要盘店的人要多加注意才行。
（2）行业风险要注意
光看转店人所提出的财务报表，不足以了解此行业之趋势，可能其账面上仍然有着漂亮的盈余，但其实却是在走下坡并无前景，而聪明的转让人发现苗头不对，便在商铺生意巅峰时将商铺转出去，转让人也很欢迎欲盘店者来店里看，没经验者查看当前生意也相当不错，而高价把商铺盘下来，事后才发现与期望相左，但这一点却是外行人不易察觉的，因此盘店前，应要切实调查研究此行业之营运趋势是否正在走下坡路。
（3）商铺租金契约要确认
有些商铺的生意表面上看起来很好，每天来商铺的客人相当多，商铺坐落的位置也相当地好，但还是有人想把店转出去，原因何在？可解释的原因一般是在租金方面出了问题，这样的金商铺相对应的租金也是相当高，往往赚进来的钱有一大半都付了租金，剩下的一部分还要付薪资、杂费等，所剩的有限。另外，在盘店前一定要与房东确认租期、条件是否延续，有些租约已快要到期，房东可能会涨价甚至不再租给人，这些都必须事先了解，在了解承租条件后比较附近承租行情，才不会判断失误。而商铺的营业登记、水电、电话等日常设备须请转让店主协助及时更换负责人。
（1）经营模式有个性
许多商铺虽然坐落的位置不错，但是商铺缺乏经营独特性，没有什么吸引人的地方，生意当然也做不起来，若将这样的商铺盘下来，延续同样的经营模式，也很难逃脱关店的命运，除非你将其重新改造成另一新的经营模式，否则即使再便宜也不建议将其盘下。
（5）盘加盟店需考量
如果投资者盘的是一间加盟店，其要注意的地方也不少，像加盟契约是否允许转让他人？需不需要与加盟店总部另订新约？加盟条件是什么？加盟店约束多，适合投资者的规划及个性吗？等等，都需考虑在内，以免与自己的期望背道而驰。
（6）人力资源管理很重要
近年来，服务业已跃升为主流，对于服务业而言，人力资源相当重要，而盘店时对人力资源的品质与数量，也要仔细评估，有时可能会产生原有的人力资源大量流失的现象，以至于接手时找不到人力，而使得业务停摆，所以在人力资源方面，多加注意为妙。
（7）保持业务上的人脉
原有店主有其自己的人脉关系网络，由于投资者刚接手，这些人脉一时无法建立，业务上的绩效会有相当大的影响，不要一相情愿地以为原本的人脉会持续保持，应主动积极与这些业主打招呼，或换成本身熟悉的业务类型，以避免业务衔接出现断层。
（8）商铺内硬件需要注意
在盘店时需要仔细检查设备或机器是否有故障或不能使用的情形。许多投资者原本心底盘算着，盘店可以省去一大笔添购机器设备的费用，去看商铺时只着眼于有哪些设备，也没有仔细去查看这些设备的使用状况，使用的年限还有多久，是否需要经常维护，维护费用是否很高，是否太过老旧等。另外，也要注意其商铺本身结构是否完好、有无漏水情况等，商铺本身有无太多地方需整修，以免入驻后还要花费一笔为数不少的修缮费。
（9）警惕财务纠纷
转让人可能会隐瞒一些未付账款，这些部分是投资者无法从财务报表中得知的，以至于接手后才会出现状况，不幸时可能导致投资者还要为转让人还债的惨事。为了避免出现这样的纠纷，在签订合同时，一定要注明债权的追溯期间、范围及负责人。
（10）注意有无假账
报表与账单的做假相当容易，过于漂亮的账面，可能有问题！所以在盘店前须注意报表与账单是否实在，别让假账冲昏头。若是投资者不清楚的，可以询问较有经验者，可避免一些无谓的风险。
商铺投资法律问题勿忽视
商铺买得好，自然有优厚的租金收益，买得不好却会陷入无尽的烦恼之中。由于商铺的特殊性，在购买时除要注意买住宅房的一般法律问题外，还要注意买商铺的特殊法律问题。
归纳起来，有以下几个方面要特别重视。
（1）对投资回报的估算不具法律效力
开发商在期房预售时，为吸引别人购买，常常会在宣传资料里计算投资回报率，然后得出诸如“八年全部收回投资”“年投资回报率10%”的结论。购买人一定要明白开发商对投资回报的计算并不构成预售合同的内容，如果达不到，开发商在法律上也不承担任何责任。更何况，投资回报是随市场环境的变化而变化的，不能由开发商单方决定，存在投资风险。因此投资者应当根据自己的经验和投资习惯作出自己的判断，千万别被开发商的“投资回报率”忽悠了。
（2）对商铺经营范围和市场定位的宣传难以受到约束
开发商为突出所售商铺的优势，往往会对外宣传说将建成某某商圈、某某商城，对此，一定要冷静判断。曾有一个相关的案例，一个投资者看到开发商宣传要建成“上海最大的电子商场”，结果交房两年多，招商一直招不进来，商铺也租不出去。还有一个投资者购买了某“服饰商厦”，结果遇到楼盘烂尾。
开发商预售商铺时对商铺的宣传，只不过是一个构想，是否能如愿以偿仍然要看市场反应。商铺不像住宅，建好就可以入住，商铺建好后还要进行对外招商，如果得不到市场的认可，开发商的定位只不过是一相情愿。
（3）售后包租涉嫌违法
开发商对售后包租的承诺也要冷静判断。售后包租是指购房人在与开发商签订预售合同时，另签一份《委托出租合同》。《委托出租合同》的内容一般约定交房后每年给购房人固定回报，在委托期间，开发商有权对外招商、转租，委托期3年或5年不等。《委托出租合同》有时是与开发商签订，有时是与其他公司签订（这些公司一般都是与开发商有合作关系，将来对商场直接进行经营管理的公司）。
其实，这种包租行为是违法的。根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”2006年5月22日，建设部还专门发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
由于《商品房销售管理办法》只是一个行政规章，还不是行政法规，开发商顶多承担的只是行政责任，根据《合同法》的规定，虽然不会导致《委托出租合同》无效，但是，一旦发生逾期交房，开发商就有可能拒付租金，因此，应当要求在预售合同里写明如果逾期交房开发商不仅要承担逾期交房的违约金，还应当承担投资者租金的损失。
（1）要约定套内面积误差的处理方式
商铺不像住宅，住宅的公用分摊面积比较少，得房率高，而商铺的分摊面积比较多，得房率低。正常情况下，住宅的得房率一般是70%~ 90%，而商铺的得房率一般也就50%~ 60%。因此，在总价不变的情况下，分摊面积越多，实用（套内）面积的单价也就越高，分摊面积越小，实用（套内）面积的单价也就越低。因此，投资者不仅要根据总价和建筑面积算单价，还要根据总价和实用（套内）面积算单价。
另外，要争取在预售合同中约定套内建筑面积出现误差的处理方式。假设一个建筑面积10平方米的商铺，价格是100万元，单价是25000元。如果得房率60%，那套内面积就是21平方米，分摊面积就是16平方米。如果预售合同中仅有总的建筑面积误差的处理方式而没有套内建筑面积的误差处理方式，那么，在总的建筑面积不变的情况下，得房率每降低一个百分点，套内面积就少了0. 1平方米，投资者的损失就是10000元。虽然这个问题在购买住宅中也存在，但是住宅的面积大，单价较低，得房率高，所以问题没有商铺这么严重。如果投资商铺对此问题不进行特别的约定，投资者的损害可能会比较大。
（5）一层变两层有风险
有的商铺个别层高超过标准层高，达到五六米，开发商宣传时说买的是一层，可以搭建成二层，实际使用面积就增加了一倍，这对投资者还是很有诱惑力的。不过，如果规划时就是一层，投资者以后再搭建一层的话，很有可能因为消防等原因被认定为违法而被强制拆除。有个商铺投资者，也是听信了开发商一层变二层的许诺，结果交房时才发现二层全是管道，根本不可能使用。
（6）承租人的权利不容忽视
如果购买的是二手商铺，还要注意承租人的优先购买权。必须取得承租人《放弃优先购买权》的声明，才能签订购房合同，否则，一旦承租人主张优先购买权，那购房合同可能被法院确认为无效合同。
另外，如果卖方与承租人的租赁合同还未到期，那承租人有权继续承租到合同期结束。因为，法律上有“买卖不破租赁”的规定，产权发生变化不能影响租赁合同的履行。因此，还应当要求卖方提供租赁合同，并到承租人处进行核实，弄清楚租赁合同中的承租人和实际使用人是什么关系，防止其中有层层转租的情况。
（7）铺位不能买
“铺位”一般不能独立成套，甚至只是地面上几个钢钉来标注位置。购买这样的铺位存在很大的法律风险。例如，2001年1月9日，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会联合发文《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，规定：
①商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。