书城经济住宅小区与大型商厦物业管理
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第20章 房屋设备管理

房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是为了满足人们对水、电、暖、煤气、通风及制冷等日常生活需要而设计建造的。随着经济、科技水平的提高,闭路电视系统、音响设备、自动报警、电脑网络与可视电话系统将在物业中普及。这使房屋设备管理在物业管理中占据着越来越重要的地位。

一、房屋设备的构成

我国城市房屋常用设备主要由房屋建筑卫生设备、房屋建筑电气工程设备两大系统构成。

(一)房屋建筑卫生设备系统

房屋建筑卫生设备包括:供水设备、排水设备、房屋卫生设备、热水供应设备、供暖设备、燃气设备、厨房设备、空调设备等九大分系统。

供水设备包括生产、生活、消防三个供水子系统。生产用水对水质、水量、水压及安全都因生产工艺的精密而有较高的标准。生活用水要求水质符合国家规定的饮用水标准。消防用水只要求有足够的水压和供水量。供水设备由供水箱、供水泵、小水表、供水管网等组成。

排水设备包括排水管道、清通设备(检查、清扫井或三通接头等设备)、抽升设备(用于地下室、人防工程排污的抽升器材)及室外排水管道等。

热水供应设备包括加热器、疏水器(装在蒸汽加热设备凝结水管上保证蒸汽凝结成水时,及时排放并防止蒸汽漏失的器材)、自动温度调节器、减压阀、循环管、冷水箱、热水表等设备。

供暖设备由热源、输热和散热三部分组成。分热水供暖、蒸汽供暖、空调供暖、光电供暖等四种。主要包括膨胀水箱、除污器、排气装置、防水击装置、补水装置、光热能集散器、电热转换器等设备。

燃气设备有输气管网、煤气表、减压阀、开关及灶具等。

供冷设备包括冷气机、深井泵、空调设备、电扇、冷却塔、回笼泵等设备。

消防设备有供水箱、消防箱、自动喷淋烟感器、温感器、兰花喷头、灭火器、灭火瓶、消防水龙头、消防泵、消防报警器、防火卷帘门、消防电梯等设备。

通风设备主要是通风机、排气口和一些净化除尘设备等。

(二)房屋建筑电气工程设备

房屋建筑电气工程设备主要有供电设备、弱电设备、电梯设备、防雷设备。

供电设备包括变压器房设备、配电房设备、配电干线、楼层配电箱、备用电源等设备。变压器房内主要是高压开关、变压器、各种温控仪表和计量仪表。配电房内主要是低压配电柜、配电柜分成进线柜、计量柜、联络柜、出线柜、电容柜等,各柜中主要是空气开关、计量仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。备用电源是快速起动的燃油发电机组,用于供电中断时电梯、消防设备、应急照明、通讯等供电。

弱电设备指广播设备、简易电话设备、有线电视管网、共用天线设备、宽带网络设备等。

电梯设备包括机房、轿厢、井道等设备。

防雷设备是为避雷击而配置的接地装置、避雷针、避雷网等。

二、房屋设备管理的内容

房屋设备管理由设备运行管理和设备维修管理两部分组成。主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等内容。

(一)使用管理

使用管理首先要为居民提供单元内设备使用说明书,详细说明各项设备的技术指标、性能、特点、使用方法、常见故障及注意事项等,指导居民正确使用和维护各种设备,保障居住单元内设备的正常运转并延长使用寿命。对于公用设备则要建立使用管理制度,如设备运行值班制度、交接班制度、设备操作人员岗位责任制。实行专人操作、专人负责,并使责权利有机结合。

(二)维修养护管理

主要内容是设备的日常保养、定期检查、维修。维修管理的主要方法是制定、检查和监督各项制度的执行。主要制度有维修人员值班制度、维修质量标准、日常保养制度、定期检查制度等。

(三)安全管理

房屋设备尤其是电气设备的安全关系到业主的财产人身安全,也直接影响到物业管理公司的生存。所以,除制定执行安全管理制度外,还应设专职安全人员对房屋设备进行全天候的监测,及时发现并排除隐患。电气、电梯设备应按国家标准实行合格证制度,操作、维修人员也要考核持证上岗,以减少失误,确保安全。

(四)技术档案管理

住宅与商厦各项房屋设备的购置、运行、维修保养及其现状资料,是重要的物业管理技术档案。它对保持设备管理的连续性、设备大修改造及更新,具有重要的参考价值。因此,从设备购置起就要建立详细的设备技术档案,及时记载各项技术数据及运行情况,并妥善、长期保存。对于现代化的社区智能化平台技术档案,由于涉及居民及社区各方的多种权利和利益关系,尤其要精心保存并采取适当加密措施。

三、几种主要房屋设备的管理

(一)给排水设备管理

给水是物业区的“血液”,排水是保持生态环境之必须。给排水管理是对给水、排水设备的验收、建制及维修保养的过程。

给排水验收接管必须遵守国家标准GBJ242—82《采暖与卫生工程施工及验收规范》;必须有内容完备的验收报告(含工程地点、开竣工时间、设计施工及接管单位、设备状况、工程竣工图纸等);消防供水设备必须符合GBJ16—87,GB50045—95 的要求,并有消防部门的检验合格证;验收不合格者一律不能接管、不能进住。

给排水管理应建立水泵保养制度、水箱清洁制度、供水管理规定、排水管理规定等规章制度。实行专人负责、定期检查保养、及时维修更换、保证设备完好、水路畅通、达到给排水标准,以满足居民生活与商厦经营者的需要。近年来,由于部分开发商不法经营或经营不善,部分住宅区供水设备不符合国家标准,发生饮用水不达标或受到污染,严重损害居民身体健康。部分住宅区内没有相应的消防给水系统,形成重大消防隐患。开发商的行为不仅损害了居民的利益,而且给物业管理带来诸多遗留问题。所以,在物业管理公司参与物业验收时,必须严格按国家有关规定对住宅与商厦的给排水系统进行验收,在确保业主与居民利益的同时,为今后的物业管理创造良好的硬件环境。

(二)电梯管理

电梯是高层房屋不可缺少的垂直运输设备。电梯管理应做到严格验收、运行专人负责、维修保养有力、人身安全万无一失。

电梯验收标准为:安装质量机械部分应符合TJ231(四)—78《机械设备安装工程施工及验收规范》第二篇有关规定,电气部分应符合GBJ232—82《电气装置安装工程施工及验收规范》第九篇有关规定,安装制造质量应符合GB7588—87《电梯制造与安装安全规范》,建筑部分应符合JB1435—74《电梯及其井道机房型式、基本参数与尺寸》规定。验收重点是曳引机平稳性、油箱密封性、轨道轨距与垂直度、钢丝绳张力、轿厢平层度、安全装置、电气绝缘性及操作性能等。

电梯运行须设专职管理、规范操作。无人驾驶电梯应制定白天巡视制度,夜间要设人值班。日常运行设报表制度,记录运行情况。作为物业管理公司的重要窗口,必须制定服务公约、司机守则、乘梯须知、检修工守则等服务规范,并公之于众,接受监督,保证电梯运行安全、服务文明规范。

电梯保养每梯每周一次,每次不少于4 小时。重点部位每半年检修一次,每次不少于8 小时。每年一次全面检修,每次不少于16 小时。中修每三年一次。中修三年后大修,检修更换严重磨损部件。

电梯安全管理是电梯管理的重中之重。必须制定安全操作责任制,实行司机、维修工持证上岗,设备使用、维修和劳动管理部门检验要有机衔接,同时,要普及安全乘梯知识,与乘客共创安全运行环境。

(三)供电设备管理

管好供电设备的前提是了解和掌握物业区的电力设备的布局、网线、供电方式、电压等级、电容量、分配方法等情况,然后建立各项管理制度,注重维修保养。建立24 小时值班制度,及时发现和排除故障。检修停电提前预告,避免用户人员伤亡和财产损失。

日常维护应侧重薄弱环节和故障多发部位。对操作频繁、易损、易磨、易动部位,要定期保养。

安全方面,物业管理公司内部要制定安全管电责任制,加强管理人员和员工安全供电培训,树立全员安全供电意识,掌握处理紧急电气事故的方法;对居民则要做好安全用电宣传和电气设备的检查,帮助居民解决安全用电中遇到的问题。

(四)供暖设备管理

供暖虽是季节性服务,但供暖设备的管理须是物业管理常抓不懈的工作。集中供暖设备管理的核心是锅炉房的管理。锅炉必须到劳动管理部门办理使用登记。锅炉要每两年进行一次运行状态下外部检验,两年一次停炉内部检验,六年一次水压试验。司炉、水质化验员必须持证上岗。

供暖设备管理要建立岗位责任制、锅炉及辅机操作规程、巡回检查制度、设备维修保养制度、交接班制度、水质管理制度、清洁卫生制度、安全运行制度和锅炉运行状况记录制度。

供暖管道除在运行期间做好防冻、检修、堵漏、除污外,在停运期间也要更换破旧管道和保温材料,以保证来年供暖畅通无阻。此外,还应走访所有住户,检查散热片,及时排除故障,保证居住达到规定的供暖室温。

分户光电或水暖供暖设备的管理主要是安全管理和使用指导。随着现代技术的发展,日光采暖、分户燃气水暖、电热能采暖已经在越来越多的住宅与商厦中设计使用。由于天然气和电力在采暖应用中具有一定的危险性,使用或维护不当,可能危及居民和经营者的生命财产安全,因此,物业管理者应按计划进行安全检查,指导用户科学使用这些设备。