物业管理市场的发展，物业管理公司的数量与服务项目越来越多。业主有了更多的选择余地。为了得到质优、价廉的物业管理服务，业主开始以招标方式选定委托物业管理公司。
一、物业管理招投标的含义
物业管理招标是业主向社会公开物业管理条件，吸引物业管理公司竞争物业管理委托合同的商业要约邀请行为。这是业主运用价值规律和竞争规律实现委托物业管理的基本方式之一。投标是物业管理公司依据招标条件编制标书、报价竞标的一种商业要约行为。
实行物业管理招投标制，既是价值规律的内在要求，也是提高物业管理水平的需要。一方面，物业管理劳务必须在市场中等价交换，才能实现其内在的价值。通过招标来评定其价值和价格的可接受程度，正是价值规律的客观要求。另一方面，通过招标，可以促进物业管理公司在价格、服务上相互竞争。这对提高物业管理水平、推动物业管理市场的发展具有现实意义。
二、物业管理招标原则和特点
（一）物业管理招标原则
物业管理招标是为了确定最理想的物业管理公司。所以，招标必须贯彻公平、公开、公正、合理的原则，以便吸引更多的物业管理公司投标，并从竞标中得到实惠。
公平指在招标时所设定的投标条件应该一视同仁，使所有竞标的物业管理公司在同一起点上投标。
公正指将投标的评审标准作为衡量所有投标标书的共同尺度。即评标标准一视同仁。
公开指招标过程中的各项程序、要求，对外公开，实行高透明度招标。为此，应诚邀行业协会、公正处等机构予以公正、监督。
合理即确定的招标底价和要求必须合理，评定投标报价和承诺的标准必须现实、可行。不能设定或接受低于正常管理服务成本的标价，不能设定或接受超过正常管理服务的要求。任何不切合市场实际的物业管理要求都是违反合理原则的。
（二）物业管理招标的特点
物业管理的特殊性决定了其招标与一般工程招标不同的如下特点：
1.超前性。这是物业管理的早期介入特征所决定的。由于物业管理在物业规划设计或施工阶段需早期介入，所以，物业管理公司必须超前选定，以便其早期介入，保障业主权益，并为物业后期管理做好准备。
2.时限性。虽然物业及其管理工作是长期的，但物业管理招标工作是有时间限制的，而且中标后的委托管理合同也不是无限期的。随着时间的推移，业主将根据自身需求和物业管理公司的业绩将对物业管理的要求、价格等做出调整，或重新招标选定物业管理公司。所以，物业管理招标不像一般工程招标那样一程不变，而是有时限的。
三、物业管理招投标的方式和程序
（一）物业管理招标的方式
物业管理招标有公开招标、邀请招标和协议招标三种方式。
公开招标是业主通过大众传媒发布招标信息，实行公开招标。凡符合招标条件的物业管理公司均可不受限制地投标。
邀请招标是业主选择有承担能力的部分物业管理公司发出招标邀请，未被邀请的物业管理公司一般不得投标。邀请招标须对物业管理公司预选，这可以减少投标评标的工作量。
协议招标是一种不公开招标。即业主直接与某一物业管理公司协商相关事宜，并达成物业管理协议。通常适于委托管理合同的续签，或慕名某一卓越物业管理公司而与之达成协议。
（二）物业管理招标程序
1.制定招标文件。在物业开发项目建议书报送有关部门批准、确定开发项目后，即可制定招标文件，开始招标工作。招标文件一般包括投标须知、物业说明、物业设计图纸等。投标须知包括投标规则、投标的主要要求（管理服务的具体要求和标准）、物业管理合同格式与条件等。
投标规则主要有：保密规则———投标人不得泄密，不得串标，以免联合抬高投标价格，损害业主权益；保证金规则———投标人必须与投标书一起提交保证书和保证金，以免中途退标；不选择最低标价规则———即按照国际惯例，招标文件中应有“业主不约束自己接受最低标价”的规定，低价投标商未中标时不能对此有异议，以免以低于成本价中标后，低价低质或不履行合同。
投标规则中应对投标书的使用语言、份数、地址、必要的证明文件、报送程序和时间做出详细规定。同时，应写明开标时间、定标时间及基本数量化的评定标准，以便于投标人的标书易于评定。此外，招标文件应约定委托管理合同格式和条件，以使投标人明确中标后将承担的责任和享有的权利。
招标文件还必须详细说明招标所针对的物业的具体情况，包括物业地址、占地面积、住户数、物业结构、材料、设备、环境及公共设施等。附带提供规划设计方案和图纸，以便于投标人依此制定投标方案。
2.招标邀请。招标文件定型后，即可按预定的招标方式公布招标内容，向投标人发出招标邀请，并对前来投标的物业管理公司进行资质审核，向合格的投标人发售招标文件。资质审核内容包括：企业名称、性质、资本金、资质等级证书、经营许可证、物业管理经验、技术力量、业绩及经营规模等。
3.招标答疑。招标人发售招标文件后，应安排一次或多次集中解答投标人疑问的会议，以澄清投标人提出的各类问题，引导投标人正确投标。
4.评标定标。招标人在规定的时间收齐投标书后，要在预定时间内予以研究标书、调查投标人，并从中选择最符合招标条件的投标人，宣布中标，与中标人签署委托管理合同。
（三）物业管理投标程序
1.取得招标文件。物业管理公司在获得招标信息或招标邀请后，即可与招标人联系，备送公司基本材料供招标人资质审核，并按规定的程序购买招标文件。
2.考察物业现场。详细研究招标文件掌握其核心内容后，应进行物业实地考察，参加招标人组织的现场参观，听取其对物业的详细介绍。
3.投标测算。根据招标文件和现场数据，按招标文件要求，详细列出各项管理服务内容、方法和工作量，根据成本、市场行情及竞争状况，核算出各项服务的价格及总标价。
4.编制投标书。根据招标文件和投标测算，本着务实、质优、价廉的原则，制定物业管理方案并编制成投标书，在规定的时间内将投标书密封送达招标人。
5.中标签约。投标人中标后，应妥善办理各项保证手续及时与招标人签约，并注意保存各种文件。然后认真履行合同，为下期续签合同打下基础。