1.什么是房屋拆迁？
房屋拆迁是国家为了城市的整体规划，或为了整顿市容和保护环境的需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件进行旧房拆除，对于房屋的所有者或者使用者进行迁移安置，并对拆除房屋的所有人给予适当的经济补偿等拆迁活动的总称。在房屋拆迁法律关系中，依法取得拆迁许可证从事房屋拆迁活动的单位或个人称为拆迁人，被拆除房屋及其附属物的所有人或使用人称为被拆拆迁人。
2．《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是什么？
1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》是有关房屋拆迁的重要法规，其适用范围包括三方面：
(1)地域范围。《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定： “凡在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，适用本条例。”可见城市拆迁的地域范围是城市规划区的国有土地。
(2)物的范围。即拆迁的房屋及其附属物。这里的房屋是广义的，即不论公房、私房，还是住宅房、非住宅房，只要处在拆迁地域范围内，均属拆迁对象；附属物主要指房屋的附属建筑物和构筑物，如围墙、厕所、门斗、化粪池等。
(3)人的范围。包括拆迁人和被拆迁人。 《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定： “本条例所称拆迁人是指取得拆迁许可证的建设单位和个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”由此可见，房屋拆迁的拆迁人既可以是单位，又可以是个人，而成为拆迁人的前提则是取得房屋拆迁许可证。被拆迁人一般也有两种，即所有人和使用人。所有人包括房屋产权人、私有房屋代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人；使用人包括在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的单位。当所有人和使用人是同一人时，拆迁补偿安置的对象是同一人；当所有人和使用人分离时，拆迁补偿是对所有人而言，而拆迁安置则是对使用人而言。
3.什么是房屋拆迁合同？
房屋拆迁合同是指拆迁人与被拆迁人在房屋主管部门公布的拆迁期限内，依法就补偿、安置等问题签订的书面协议。拆迁协议有时分成补偿协议和安置协议，当产权人和使用人是同一个人时，补偿协议和安置协议合二为一，当产权入和使用人分离时，分别签订补偿协议和安置协议。
4．房屋拆迁合同应包括哪些内容？
拆迁协议不仅形式要合法，其内容也必须符合拆迁法规。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁合同应具备以下条款：
(1)双方当事人的姓名、住址。
(2)合同标的，即被拆除的房屋。在合同中应注明拆除房屋的坐落、结构、楼层、面积、附属设施以及房屋使用人的使用面积、人数等事项。
(3)拆迁补偿形式：补偿形式分为作价补偿、产权调换、产权调换与作价补偿相结合三种。同时注明是一次安置，还是先进行临时过渡。
(4)拆迁补偿金额：数额、支付方式、支付期限。
(5)安置用房面积：建筑面积、使用面积或者居住面积、安置面积的正负误差、安置用房的四至位置。
(6)安置地点：是原地安置还是异地安置。
(7)搬迁过渡方式：是被拆迁人自行过渡或拆迁人提供周转房过渡。
(8)过渡期限，即何时回迁。
(9)违约责任：即一方不履行协议时，应当承担法律责任。包括违约金、赔偿金、支付期限、支付方式。
(10)当事人认为需要订立的其他条款，包括房屋拆迁协议的公证，搬家费用的数额及支付，拆迁协议的生效时间等。
5．房屋拆迁人的基本权利和义务是什么？
(1)有要求签订拆迁合同的权利和答应签订合同的义务；
(2)有负责对被拆迁人进行拆迁补偿的义务；
(3)按合同规定给付搬家补助费、临时安置补助费、提供过渡周转用房、交换安置房屋；
(4)有权了解被拆迁人的住房、家庭人口组成等情况；
(5)应及时向当地公安、教育、卫生、水电等部门报送拆迁安置计划和预测人口移动情况。
6．被拆迁人的基本权利和义务是什么？
(1)有要求签订拆迁合同的权利和答应签订合同的义务；
(2)应按时将原住房屋交拆迁人拆除，并提供必要的方便和协助。交原房应按原样，不得擅自拆去某些构件或损坏；
(3)按合同规定领取费用、交换安置房屋；
(4)拆迁范围确定后，不得扩建、翻建、改建、添建、买卖、出租和分租。
7．房屋拆迁合同必须进行公证吗？
《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”可见，房屋拆迁合同的公证问题应分两种情况处理：一是房屋拆迁合同签订后，是否办理公证，由当事人自愿选择，法律不作统一规定；二是代管房屋的拆除，代管人是房屋拆迁主管部门的，拆迁协议必须办理公证，同时应办理证据保全，否则拆迁合同无效。这属于强制性公证，当事人不能自愿选择。
8.什么是拆迁还建？
拆迁还建是指因建设需要而拆除的房屋及其附属物，由建设单位根据城市规划要求，按原建筑物及附属物的规模易地或在原地重建后还给被拆迁人。实践中根据原建筑物的规模，拨给相应的资金和物资，由被拆迁人自行易地重建，也属拆迁还建。
9.什么是房屋拆迁补偿？有哪几种形式？
房屋拆迁补偿是指在城市房屋拆迁活动中，拆迁人对因拆除被拆迁人的房屋及附属物给被拆迁人造成的损失给予经济补助和赔偿的制度。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十条规定：“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算，作价补偿的金额按照拆迁房屋建设面积的重置价格结合成新结算。”可见，房屋拆迁补偿有三种形式：
(1)产权调换。产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。
(2)作价补偿。作价补偿是指拆迁人与被拆迁人进行协商将拆迁房屋及其附属物作价，由拆迁人以支付货币的方式按规定的价格收购被拆除房屋并注销其产权的补偿办法，即用现金换取被拆迁人房屋的所有权。作价补偿后，拆迁人不再另行拨付房屋给被拆迁人。
(3)产权调换和作价补偿相结合。这是指产权调换与作价补偿在拆迁过程中结合使用，一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。例如某人拥有房屋十间，其中五间实行产权调换，五间实行作价补偿。
10．拆迁城市住宅房屋如何补偿？
《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“以产权调换形式偿还的住宅房屋，偿还住宅房屋与被拆除房屋之间的差价结算及超过或者不足所拆住宅房屋的原建筑面积部分的结算办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。” 《拆迁条例》没有明确规定结算结构差价、超过部分或者不足部分的结算办法，而是授权地方人民政府结合各地情况自行规定。
11．拆迁城市非住宅房屋如何补偿、安置？
《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。”所谓非住宅房屋是指住宅房屋以外的，其用途不是用来居住的其他房屋。例如厂房、办公用房、商店等。
拆除私有非住宅房屋，按照原建筑面积进行安置。对于拆迁原所有人自己依法营业并以此为主要生活来源的私有非住宅房屋，拆迁人一般应以原建筑面积并适合于营业的房屋对原所有人进行安置。出租给他人使用的私人非住宅房屋，按住宅房屋进行安置，一般对承租人不予安置。因拆除非住宅房屋引起停工、停产造成被拆迁人经济损失的，拆迁人应当给予适当的补助费。
12．拆除公益用房如何补偿？
所谓公益用房是指用于公益事业、不以营利为目的的房屋及其附属物。主要指市政基础设施、医院、学校等文教卫生体育设施以及公共福利性单位、非生产性事业单位使用的房屋及其附属物。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十一条一款的规定：“拆除用于公益事业的用房及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建，或者按照重置价格给予补偿，或者由城市人民政府按照城市规划统筹安排。”对此，各地都有配套规定。
13．拆迁非公益用房如何补偿？
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十一条第二款的规定：“拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予适当作价补偿。”可见，拆除非公益事业用房进行补偿时，既可以实行产权调换，也可以实行作价补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，实行产权调换时，按照拆除非公益事业房屋的建筑面积计算，实行作价补偿时，按照被拆除非公益事业房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。而拆除非公益事业房屋的附属物时，拆迁人对附属物不作产权调换，只给予适当作价补偿。
14．如何拆迁有产权纠纷的房屋？
《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条规定，拆除有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除的房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
15．拆迁代管房屋如何补偿？
代管分为委托代管和依法代管。委托代管是私有房屋的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托他人进行代管；依法代管是房地产行政管理部门对国有房屋及附属物的代管。拆迁委托代管的私有房屋，应由拆迁人和代管人就补偿、安置等问题进行协商，签订拆迁协议，办理补偿的有关手续。拆迁协议可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。拆迁依法代管的房屋，应由拆迁人和代管人签订拆迁安置补偿协议，补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。拆迁委托代管房屋实行作价补偿时，补偿金额应当专户存入银行，代管人不得挪用，依法代管房屋实行作价补偿时，补偿金应上缴给国库。
16．拆迁临时建筑及违章建筑物是否给予补偿？
《城市房屋拆迁管理条例》第十九条第二款规定：“拆除违章、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。”由此可见，对于违章建筑，应责令其限期拆除，建筑人无权要求拆迁补偿；对于临时建筑要分两种情况处理：
(1)超过批准期限的临时建筑应当自行拆除，不予补偿；
(2)未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
17.什么是拆迁安置，谁是房屋拆迁安置对象？
拆迁安置是指拆迁人对应当安置的被拆除房屋的使用人进行安置，包括原地安置和异地安置。异地安置是指拆迁人拆除建设用地范围内原有房屋及其他附属物，将住户迁至他地。原地安置是指拆迁人在建设期间将住户暂时迁至其他地方临时过渡，待房屋建成后再将原住户回迁到原地安置。
《城市拆迁房屋管理条例》第二十七条规定：“被拆除房屋使用人是指拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。”因而，拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人。包括三种情形：
(1)指在拆迁范围内有正式户口的公民；
(2)指在拆迁范围内具有营业执照的工商企业和个体户；
(3)作为正式办公地使用的单位。
18.出租的私有住宅被拆迁后，租赁关系可以解除吗？
《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。”由此可见，被拆除的房屋如是出租房屋，产权人应当首先选择产权调换的补偿方式，以维持房屋租赁关系。实行产权调换，产权人不得以此为借口解除原来的租赁关系，原租赁关系继续保持是产权人的法定义务。在实践中，因产权人经济能力或者其他原因确实不愿意进行产权调换的，可以实行作价补偿。这时拆迁人应当对承租人进行安置，拆迁人与承租人形成新的租赁关系。
19．被拆迁房屋的承租人是否可以安置？
被拆迁房屋承租人作为被拆迁房屋的使用人成为拆迁安置对象必须具备两个条件：
(1)在拆迁范围内承租了房屋；
(2)承租关系是合法有效的。
这就要求出租人有出租许可证并是按照国家规定租金出租正式住宅房屋或非住宅正式房屋给承租人的，那些不按照标准承租住宅或非住宅正式房屋的承租人是不能成为拆迁安置对象的，承租的房屋既可以是公有的，也可以是私有的。
20．户口不在拆迁范围内能否安置？
根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆除房屋使用人必须在拆迁范围内有正式户口，没有正式户口的不能成为被安置对象。但在实践中各地普遍将以下五种情况作为例外在拆迁中进行安置：
(1)服现役的士兵；
(2)大中院校在校学生；
(3)在国外留学的学生；
(4)劳改、劳教人员；
(5)按政策规定可以计入原居住人口的其他人员。
对以上五种情况的安置具体应依照各地的规定进行。
21．怎样确定应安置的人数？
《城市房屋拆迁管理条例》第十一条规定：“拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。”之所以暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、出租、调配等手续，是为了保证拆迁范围内的户口人数及房屋情况处于一种比较稳定的状态。而之所以又规定因出生、军人复转退、婚嫁和按政策规定需入户或注销户口，只要符合法律政策规定，给予办理，则是为了处理拆迁中的一些特殊情况。总之，应安置人数的确定应该以拆迁安置补偿协议签订的时间为准，如在拆迁安置补偿协议签订前发生的变化，确需变更的，给予变更；在拆迁安置补偿协议签订后发生的变化，不再予以考虑变更。
22．安置地点如何确定？
《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：拆迁人与被拆迁人在签订安置协议时，应当确定安置地点。第二十八条规定：“对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。”从以上规定可以看出，安置地点的确定，总的原则是由拆迁人与被拆迁人协商确定，但双方的协商应当首先符合城市规划对建设地区的要求。无论是城市新区的开发还是旧区的改造都要坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。因此当事人对于安置地点的协商，同样也要符合城市规划的统一要求，不能破坏城市规划的统一布局，不能影响城市各项功能的协调。其次要充分考虑建设工程的性质。如果在原址上建造非住宅房屋的，原住户就只能采取异地安置的方式了。如果在原址上建造与原有房屋同样性质的房屋，那么就有可能采取原地安置的方式。
23．安置标准如何确定？
《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积(以下简称原面积)安置，对按照原面积安置住房有困难的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。增加安置面积的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府规定。”《城市房屋拆迁管理条例》对住宅房屋拆迁的安置仅是作了原则性的规定，具体标准要按照各省、自治区、直辖市地方政府的规定执行。
24．房屋回迁时应注意什么？
(1)注意不按规定收取的物业管理费。对于回迁的住户收取的物业管理费，主要分为：管理服务费和日常维修养护费两项。收费实行《经营性收费许可证》和收费等级管理制度。根据西安市物价局(1999)011号文件的规定，具体为：甲级服务，每一住户每月为14元，乙级为11元，丙级为8元，丁级为5元；维修养护费每平方米建筑面积每月甲级收0．24元，乙级收0．20元，丙级收0．18元，丁级收0．16元。
(2)注意超期过渡增发的过渡补助费。一般砖混住宅拆迁过渡期不得超过18个月。按照《西安市城市建设拆迁安置实施细则》的规定，超过拆迁安置协议规定的过渡期，从逾期之月起，对居民户、个体工商户逾期六个月之内的，增付50%；逾期六个月以上至一年的，增付100%；逾期一年以上的增付200%。
(3)注意收取的物业管理押金。查阅房屋拆迁法规和各地制定的住宅物业管理规定，如没有收取物业管理押金的条款，其收取押金就于法无据。
(4)注意回迁安置房楼层的认定。在一些城市多层砖混住宅多数为七层楼房。开发商一般将一层建成营业用房，这本无可非议，但是个别开发商却将其余用于住宅的楼房高度认为六层，将六、七层的楼层按五、六层楼房计价，因此被安置户一定要注意。
25．从位置优越地段迁到位置差的地段在安置上是否有优惠？
《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条第二款规定：“对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。”可见在拆迁安置过程中，对于从好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，不仅应按照规定对房屋进行补偿，而且还应对土地使用权进行补偿，补偿的方式就是通过增加安置面积来弥补被拆除房屋使用人的损失。
26.被拆迁房屋的拆迁面积如何确定？
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，被拆除住宅房屋的安置面积是以原房屋的使用面积、居住面积或建筑面积来确定的。根据各地的规定：被拆除住宅房屋的建筑面积，自住的房屋按照《房屋所有权证》上标明的建筑面积计算，《房屋所有权证》上没有标明的，以实际测量的建筑面积计算；承租的房屋按照房屋租赁合同中标明的使用面积换算成建筑面积后计算。
27．拆迁期间离婚能否分户安置？
《城市房屋拆迁管理条例》第十一条规定：“拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。”可见由于离婚而需要分户属于第十一条规定的例外情形，但必须要经过县级以上地方人民政府批准后，方可予以分户。
夫妻离异后，不再是一户人家，如还按一户进行安置，不利于离异双方的生活起居，易引发矛盾，影响社会安定，一般情况下应准予分户。根据最高人民法院、公安部、商业部、建设部(法民)发（1985）5号文件规定的精神，夫妻离婚已由一户分成两户，应予考虑按两户安置新房。所以对于在户口冻结期间或拆迁期间离婚的，当地政府应予批准办理分户，并以两户进行安置。
28.搬家补助费如何发放？
搬家补助费是指被拆迁人原来居住房屋被拆除，需迁移他处居住，由拆迁人支付给被拆人在搬家过程中发生的费用。《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条第一款规定：“被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费。”《城市房屋拆迁管理条例》对搬家补助费的标准并没有作出明确的具体规定，搬家补助费的标准，按各省、自治区、直辖市人民政府规定执行。
29．拆迁安置房能否上市交易？
对拆迁安置房能否上市交易，《城市房屋拆迁管理条例》没有具体规定。但各省、市、自治区在制定拆迁安置办法时都有相关的规定。如《西安市城市建设拆迁安置办法》第二十四条规定：“拆迁公有住房，拆迁人对合法使用人只作安置，不予补偿；被拆迁人以优惠价或建筑成本造价购买的安置住房在规定的时间内不得擅自出售或转让；被拆迁人对安置的公有住房，一律不准出售或转让。”由此可见，拆迁安置房的上市交易是受到一定限制的，具体按各地的规定执行。
30.城市拆迁安置房的出售价格如何确定？
根据有关规定，城市建设拆迁安置房的出售价格实行政府定价，其价格标准由所在市、县物价部门会同房产主管部门统一核定并监督执行。
31.被拆迁人拒绝签订房屋拆迁合同怎么办？
《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定： “在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额，安置用户面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为订立的其他条款。”拆迁合同是基于拆迁人与被拆迁人平等协商达成的意思一致而成立的。但拆迁合同与一般的合同有所不同，即拆迁合同带有一定的强制性，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内必须签订合同。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十四条的规定：“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用户面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已对被拆迁人作了安置或者提供了周转用房，不停止拆迁的执行。”
32．什么情况下可以实施强制拆迁？
根据《城市房屋拆迁管理条例》第十五条的规定，有以下两种情况可以实施强制拆迁：一是在拆迁公告规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的；二是在行政裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的。实施强制拆迁的方式有两种：一种是县级以上人民政府责成有关行政部门强制拆迁；另一种是由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。
33．强制拆迁过程中的费用及造成的损失由谁承担？
根据有关法律规定，强制执行中支出的各种费用应当由被拆迁人承担。这是因为这些费用是被拆迁人拒绝履行拆迁义务而造成的。对于强制拆迁中的物品损失同样由被拆迁人承担。如果在强制拆迁中，被拆迁人拒绝受领物品的，由公证机关依法办理提存公证。在提存公证中，如在物品清点后将物品封存于拆迁人提供的仓库内丢失损坏的，由仓库保管人承担赔偿责任；如在拆迁人书面通知被拆迁人或物品所有人后，被拆迁人逾期不领的，该物品毁损、灭失的风险由被拆迁人或物品所有人承担。
34．对拆迁裁决不服怎么办？
《城市房屋拆迁管理条例》第十四条第二款规定：“当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。”
行政机关对拆迁双方当事人的争议事项作出裁决是一个具体行政行为。因此，拆迁人或被拆迁人不服该裁决可以向房屋所在地人民法院提起行政诉讼，由人民法院依法审查行政机关行政裁决的合法性。人民法院依据法律、法规作出撤销、部分撤销或维持裁决的判决。