1.投资购房前应做好哪些准备？
房地产是一个投入大、周期长、技术含量高的产业，对购房者来说是家庭之中的重大决策，因此在投资购房前应有充分的准备，一般应从三个方面做好准备：
一是心理上的准备。投资者能否战胜房地产市场，很重要的一点是战胜自己的心理。良好的心理素质要求投资者头脑冷静，不听信谣言，不轻举妄动，不犹豫也不贪婪，遇到紧急情况能迅速形成自己的判断，而不盲目进行房地产交易。良好的心理素质具备与否直接关系到投资者能否成功。在房地产市场波动时期，不具备良好的心理素质的人往往会由于盲目入市而遭受损失。
二是知识上的准备。购房人必须具备良好的知识和技术素质。良好的知识技术素质要求购房者具有丰富的房地产及买卖知识，熟悉交易程序和方法，能够在初始阶段就能预知房地产市场的行情和区域背景。
三是资金上的准备。从长远看房价肯定会升，要等到资金准备充分才买房则可能永远买不到自己喜爱的物业。因此应该考虑银行贷款等方式去筹集资金，因为目前银行利息不断下降，而房产的价值却不断上升，所以从银行贷款购房比较划算，同时银行推行的房地产贷款期限也比较长，如个人住房按揭贷款最长可达30年，从偿还角度讲对个人来说压力较小。
2.购房前要调查所购房产的哪些情况？
在购房前您不但应该了解审查开发商的实力和资格，而且很有必要调查了解欲购房产的真实情况，特别是在购买现房和二手房时要注意。一般可从五个方面去调查核实：
(1)要调查了解欲购房产的产权归属情况。因为房产的产权归属不定，存在纠纷，不了解情况的购房人一旦盲目付了款，就会陷入一场旷日持久的诉讼。这种情况多发生在购置二手房产中，在购置新房产时多在联建住宅楼出售时出现，当联建几方因分配不公发生争议时，购房人也会陷入困境。
(2)在购置二手房时一定要调查了解该房是否已被列入征用、拆迁的范围，如果二手房产位于经批准征用或拆迁或划拨建设用地的范围内，这样的房产按规定不允许买卖，即使买了也过不了户，最终拿不到产权证。
(3)应调查欲购房产是否存在抵押等他项权利设定情况。因为设定抵押权的房产不能出售，除非获得抵押权人的同意。购房人在买房前，一定要弄清楚这一情况，如果房产在购买前已成为抵押物，抵押权人可能随时要求实现抵押权，这样就会产生纠纷，最终得不到所买的房产。
(4)应调查了解欲购房产的产权限制情况。经人民法院裁定限制产权转移的房产不能出售，此时房产所有权人无权出售自己的房产，在此期间的交易行为没有法律效力。
(5)想获得银行抵押贷款的购房人，应在了解银行的贷款条件后，再决定是否买房，这样就会避免许多不应遇到的麻烦。因为银行要对每一个贷款申请人进行资格审查，只有具备了银行规定条件的申请人才有资格获得贷款。
总之，购置房产涉及金额比较大，房产买卖交易程序复杂，如果购房人要想更有把握，可到专业律师事务所进行咨询或寻找代理。
3.售房广告都不可信吗？
广告对人们生活的影响无处不在，但人们普遍对广告的真实性持怀疑态度，视其为“王婆卖瓜”。尤其对房屋销售，各房地产开发公司负责印制的各种广告资料甚至被许多人视做“垃圾”。
但广告并非全是“胡吹”，一般情况广告的制作都是依广告法等有关法规制作发布的，毕竟其中存有真实的信息，只是许多广告本身有夸大其词或不实之词。因此购房者要从销售广告中获得真实的信息就必须对广告进行必要的审查。对广告审查一般注意以下三点：
(1)看广告中是否载有商品房的预售许可证号，没有登载的说明信息不怎么可靠；
(2)看广告内容的真实度。开发商在房地产广告中经常在以下几个方面误导购房者：①销售价格上误导：广告上价格很低，但实际价格很高。开发商在广告中标价房屋只是那些朝向差、楼层不好的房屋。只报出了最低售价，不报最高售价。②地理位置上误导：房产广告中对房屋位置往往出现不按比例、随意绘制的位置示意图，容易使人误解。③配套设施误导：房产广告中有时罗列出许多并不具备的配套设施吸引客户。④规划误导：开发商以美术观点绘制的平面图，房屋的布局、被随意放置的绿化、适当加宽的幢距、缩小的家具配置示意图，使购房者不知不觉中身陷其中。⑤建材标准误导：建材的优劣体现出该物业是否有价值。
(3)消费者可以通过以下的有效手段避免房地产广告误导：①对照广告进行实地察看；②就广告中的有关承诺在合同中给予明确约定；③对特别优惠的条件要多留个心眼，因为在市场经济中，便宜不会让你白占的；④消费者一定要明白广告不是合同的组成部分，广告的承诺不是买卖双方的约定，不管广告怎么说，到签合同时都要一一写明白。当然开发商在广告中的承诺在你发生纠纷时可以作为证据使用。
4.选房一般应当考虑哪些因素？
在您挑选房源的过程中，应注意以下因素：
(1)地段因素：所选的地段首先要方便自己及家庭成员的出入。地段的好坏最主要取决于交通，四通八达，进出方便，有好的道路交通网，即使离市中心远，地段也能慢慢发展起来。
(2)户型因素：户型的选择主要考虑家庭人员的结构及主人对房屋功能的要求。现在比较流行三大一小，卫生间、厨房、客厅大，卧室小，这种趋势意味着与家人、客人共用的空间更大，自己的小空间卧室可以小。拥有一个储藏间就更能使家居整齐、美观、舒适。
(3)朝向因素：设计合理的物业能使物业的面积空间更有效地使用，好的设计应该能在通风、隔音、系统、使用率方面做到尽善尽美。一般客厅要有充分的采光，不要有太多的门，暖气等设置不妨碍摆放沙发、电视、音响的位置；每个卧室都该有窗，有通风系统就更好；卫生间最好有窗能透气；厨房的排风要好，油烟的排放别对着阳台，否则不方便晒衣服；房子的装饰最重要是明亮、整齐、干净，如果家里的杂物比较多，应多做点柜子。
(4)楼层因素：一般高层的塔楼是越高越贵，因为采光、通风、景观都好一点。多层的首层与最顶层较为便宜，总的来说，低层比较靠近地面、比较吵闹，马路上、小区里的汽车的噪音比较大，空气比较坏，私秘性也比较差，但售价便宜。顶层采光、通风、景观、空气比低层肯定好，但漏水及夏天太阳的暴晒，也会为房子带来不必要的麻烦。
(5)价格因素：如何在您能够承受的价格范围内作出一个合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然在选房时最好还是听听专家的意见，看一看百家杂谈，就知道什么样的地段最火，哪种户型最热、何等价位最俏，您选什么样的房屋最合心意。
5.购买期房有什么好处？
对消费者来说购买期房可以说有四大好处：
(1)价格优越。期房在建成之前就卖出去，是开发商筹集资金的一个重要渠道。为了更多地吸引资金，在期房销售中，开发商都在价格上有较大的优惠，一般来说，期房比现房在价格上可优惠10%以上。
(2)期房的结构设计优越。房屋结构的设计是否合理，是否符合消费者心理，直接影响到期房的销售，所以相对而言，期房在设计时开发商都很注重调查消费者的心理，根据消费者的需求，避开了现房设计的弱点去精心设计。
(3)期房购买时选择机会优越。购买期房在买主很少的情况下介入，能选择到位置较好的房子，这就避免了现房买卖中消费者选房的局限性。
(4)期房有升值潜力。期房大都形成了一定的规模，且位置一般较为优越，在购买时价格也较现房优惠，物业管理也比较超前到位，特别是在目前银行利息较低时，期房升值的潜力要比现房大。
6.购买期房都有哪些风险？
房屋可分为公房和私房、期房和现房、内销房和外销房。在实际房屋交易过程中，有许多不确定的因素，构成了购房者所面临的风险。在实践中，购买现房的风险较小，易于防范。而购买期房所面临的风险却较大，问题较多。目前期房买卖的风险主要体现在以下五个方面：
(1)开发商不能按期交房使购房者不能如期入住或者延长了投资回报时间。如个别开发商预收了购房者的部分房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失；开发商未能按期竣工，逾期交付房产，势必使购房人无法按时使用和享受利益。
(2)开发商随意抬高房价。如购房人在交付了首期房价款后，个别开发商又以种种借口向购房人提出后期的房价款要涨价，甚至要求首期已经付过的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。
(3)房屋的品质与约定不符。在购买期房时，购房人只是买了一张图纸、一个许诺。因为没有实地房产存在，购房者只能凭发展商的介绍及相关材料来想象房产的质量。等房屋竣工后，经常会出现实际房屋质量与所介绍的和相关材料显示的房屋质量相距甚远的情况。这时购房者早已付清最后一笔房价款，已经变得非常被动，甚至是无能为力。
(4)交房时的实际面积与合同约定不一致，即出现缩水房。由于购房人对商品房销售面积计算知识的局限性，购房者在发现实际购得的房屋面积与销售面积不符时，房屋价款往往已经结清。此时再找开发商时，就会陷入纠纷和诉讼当中，索赔之路“路漫漫”。
(5)拿不到房产证。购房人签了合同，交足了房价，一直无法拿到产权证的情况目前较为普遍。许多开发商建成房屋后，只办到了大产证，即整幢楼宇的产权证，但由于各种原因还是不给买房人分户办理小产证。有的甚至大产权证还未办。
7.如何防范期房买卖中的风险？
在明确了期房风险性的同时，购房者必须树立三个意识，以减少风险，确保收益：
(1)要有产权意识。房子能不能买，先看土地使用权归属是国有的还是集体的，国有的是划拨取得的还是出让取得的。集体的则无权开发商品房；国有的若是划拨，购房人在今后房屋上市时就要补交土地出让金；若是出让的购房人才可能购得完全产权。集体土地上建造的“商品房”、联建的“商品房”无论价格如何优惠，环境如何优雅，都不能购买，否则拿不到产权证。
(2)要有合同意识。1995年建设部和国家工商局就推出了商品房销售合同示范文本，但有些开发商认为此合同范本对自己不利而不愿采用，却用自己设计的格式合同，购房者不知内情，就与开发商签订了合同。开发商设计的格式合同往往对自己有利，对风险隐患的防范规定不详细，有些甚至就没有约定，导致出现问题后购房者被动的局面。因此，购房者在选择好了欲购的房产后，在与开发商签订合同时，最好采用建设部和国家工商局的示范合同文本，在合同中详细地填写各种条款，防止上述问题的出现，保护自己的合法权益。如在合同中可约定面积的测定、误差范围，还可约定预留房款在房产证交付后再支付等。总之，完善的房屋买卖合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行自己的义务；同时也有效地保障了购房者的合法权益。
(3)要有品牌意识。选择那些实力强、信誉好、品牌意识强的开发商。购买这些开发商的房屋比较放心，质量、产权保险系数相对较大。购买房屋如同购买商品，也要选名牌，名牌虽然价格高，但质量相对要好，可省去许多不必要的麻烦。
期房与现房相比有很多优越性，但由于期房开发具有投资大、周期长、风险高的特点，开发商为了开发的顺利进行，普遍采取期房买卖的办法，目的在于缓解资金紧张的矛盾。因此在购买期房时一定要注意以下五个方面的问题，增强风险意识和自我保护能力：
一是对开发商的资格、信誉、实力进行仔细考证。要选择那些信誉好、实力强的大开发公司。这一般主要从开发商的营业执照、资质等级证书、商品房预售许可证的登记内容上去审查，同时调查开发商目前已开发了多少商品住宅房，销售情况如何。如果开发的住宅小区多，房子销售率高，售后纠纷少，就说明此开发商的信誉相对要好。购买这些开发商的房子，保险系数大。
二是资金不能一次性投入。开发商为了多筹集资金，对一次性交清购房款的优惠幅度很大，有的达到5%以上，这确实对购房者来说可节约一笔资金。但问题是如果一次性交清了房款，到时开发商不能按期交房，购房者要求赔偿难度就较大；如果未一次交清，购房者要求赔偿则可以用剩余房款作为筹码进行交涉，此时购房者则是主动的。
三是选择好时机购买期房。一般应在开发商已经开始动工建造时去购买。因为开发商已经动工建造，表明按期交工已有初步保障，同时开工后可以从现场查看建筑质量，还可以从现场的施工规模、施工人员素质、施工现场管理等看出开发商的实力。如果在开发商未动工时就购房，到时开发商以施工手续未办完为由而迟迟不开工，延长了工期，购房者就不能按期入住。对已经到了基建后期的期房，在购买时也要注意，因为此时期房到了销售后期，已很难买到理想的房子。
四是要注意对所购期房的周边环境要仔细查证。因为期房不比现房，现房的周边环境一般比较清楚，而期房由于有一个较长的基建过程，周边环境可以说处在动态之中，随时有恶化的可能，所以，一定要对周边环境有无潜在变化的可能做到心中有数。
五是对开发商承诺的物业管理进行仔细查证。这可以从开发商已经开发成型的住宅小区的物业管理现状去衡量。
8.购房怎样考察开发商的实力？
买房子最要当心的就是不要上当受骗，而开发商的实力直接影响购房者的利益，因此，在购房时一定要注意对开发商实力的考察，实力强的，对购房人来说，风险就小。
对开发商实力的考察可从以下四个方面进行：
(1)考察开发商经济基础和技术实力是否雄厚。①查看开发商的《企业法人营业执照》、《建筑企业资质等级证》等证件，从证件上可以看出开发商的注册资金、资质等级；②现场查看。主要看其施工现场的建筑施工机械、设施等硬件是否完备，是否先进，看工程技术及管理人员、施工人员的素质等软件的配备是否合理，专业知识的高低与开发经验的多寡。开发商施工现场使用的施工机械、设备的先进程度，施工现场管理的规范、文明程度都可从侧面反映出开发商的经济技术实力。
(2)考察开发商的开发经营资格。这主要查看开发商是否具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》。在具备这四证的基础上才能得到经国家有关部门审批的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》，合起来就是通常说的“五证”。具备“五证”说明了项目的合法性，这才有可能保证购买者的产权得以实现。有了产权就可以进行转卖或抵押，如果没有产权，上述活动就无从说起。
(3)考察开发商的商业信誉。这种信誉表现在多个方面，既可通过施工现场考察，也可通过了解开发商以前建造的房屋质量、销售中及售后纠纷情况。如合同注明的使用面积与实际面积是否相符，建房是否真正使用广告宣传的建材，承诺的配套设施、交通线路、绿化面积、商业网点、工程进度等，是否与实际承诺相符。
(4)考察开发商对未来住宅小区的整体规划。看开发商是否聘请经验丰富的专业设计师设计，小区的设计是否符合目前的市场要求。
9.如何现场选购即将竣工的房子？
购买即将竣工的房子最好到现场察看，可着重察看了解以下几方面：
(1)看一下周边环境。看一看周围附近其他生活商业配套设施是否齐全；如菜场、商场、学校、医院、公交车站等基础设施是否齐全，环境是否宜人，如有无产生污染的工厂、产生噪音的设施，所购楼的地段的排水情况、绿化情况等。周边环境不好，会给今后的生活带来很多麻烦。
(2)察看小区的内部环境。小区规模的大小，小区围墙高低是否适当、安全，小区的道路、人、车是否分流，幢距是否规范，日照是否充分，绿化面积的大小，车位、自行车棚的有无、多少，同时还要看小区有无其宣传品中未标明的建筑物等等。这样才能了解到物业管理、安全保卫、售后服务到位的真实情况。
(3)看房子的品质。一般开发商都备有样板房供购房者观看，而在样板间内，由于开发商已经做了精心装饰，不用售楼人员多说什么，你都可能会产生购买冲动。但这时一定要保持冷静，要知道你看到的只是开发商为了开展销售而建造的一个模型，真正的住宅还没有完工。它只是比图纸进了一步，比图纸看起来更直观。在某种程度上，样板房可以说是开发商对购房者作出的一种承诺，对开发商具有一定的约束力。因此购房者在看样板房时要提高自我保护意识，可以向开发商索要一些关于样板房的图文资料、介绍说明，尤其是有关建筑材料、房屋面积、装修标准这些关键方面的资料，一旦在购房后发生纠纷，这些资料就会起到证据的作用。
当然在看样板房时，一定不要忘记到建筑工地走一走，而且要多跑几次，通过明察暗访毛坯房，才能看到真实情况，因为随着施工的进展，你所要购的房屋才会显出“庐山真面目”。如由毛坯房的墙壁和地面平整程度，看工程质量；看窗子与窗框的合缝是否严实，各个细节处理得是否讲究；看房子的高度、布局设计是否合理，面积分配是否合适等等。你也可以事先假想布置空间，如在毛坯房内及厨房和卫生间待装修的房间内，设想其格局是不是自己心中所想。而客厅，则看看无门墙面有多少，如果有两个以上的墙面都有门，那摆放家具会不方便。卧室与厨房和客厅的分隔是否清晰，有的户型卧室设置在房间入口处，这样卧室的自由度就不大了。再有屋顶是否有横梁穿过，对装修的影响有多大等等。
10.如何测算你的购房能力？
俗话说，“看菜吃饭，量体裁衣”，“有多少钱，办多大事”。购房者必须正确估计自己的购买能力，方能“量入为出”，作一名精明的购房人。那么，如何正确估计自己的买房能力呢？
购房者一般可从以下三方面估算自己的购买能力：
(1)认清自己的支付能力、付现能力的大小。
在我国，相当多的购房者具备潜在的支付能力，因为往往是一人购房，亲朋好友全力帮忙，但在计算支付能力时先不应计入亲友的资助，这样才能看清你到底有多大的支付能力。若不计亲友支援，你现在全家积蓄和正常消费后节余两项之和才是你的正常支付能力，如有单位购房补贴或住房公积金，你的支付能力就增强了。但支付能力不等于付现能力，因为积蓄存在不能立即变现的可能性，如凭证式国库券、定期存款等。
(2)现金支付能力一般应超过总房价的30%。
积蓄全部是现金和活期存款的，应当在扣除为取得产权须缴纳的税费、入住前的装修、家具、家电等支出以及物业管理收费等费用后，才是你的现实支付能力，其数额多少决定你能否一次全付还是分期付款。一般来说，现金支付能力大于总房价的30%就可以充分应付购房后各个环节的支付要求。
(3)分期付款应是扣除正常生活费后的余额。
对分期付款的购房者来说，应考虑家庭的稳定收入和可预期的维持正常生活的节余额，只有在节余额大于分期付款的额度时你才可采用分期付款的购房方式。
11.怎样确定二手房的成新度？
房屋的成新度，即为房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算房屋实际价值的依据。根据建设部制定的《房屋完损等级评定标准》的规定，房屋的完损等级根据房屋的结构、装修和设备三个组成部分和各个项目的完好、损坏程度分为一至五类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危房。
(1)完好房
结构完整，构件安全可靠，整体性能强，屋面或板缝不漏水；装修和调控设备完善，无损坏；基本上或虽然存在一定的陈旧现象或个别构件有允许值之内的很低程度上的轻微损坏，但在整体上不影响居住安全和正常使用，通过小修后，即可马上修复的房屋。
(2)基本完好房
结构构件安全完好，基本牢固，齐备完整，管道畅通，现状良好，使用正常；少量部件有轻微损坏，稍微超过设计允许值，但已稳定，屋面或板缝局部渗漏，装修设备的个别部位或零件不影响使用的损坏，油漆缺乏保养，通过在原有构件或部位上进行修补和涂抹修缮即可恢复使用功能的房屋。
(3)一般损坏房
一般结构性损坏，局部结构构件变形损坏、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，屋面或板缝局部漏雨，部分装修、设备有一般性损毁，如油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需对少量主体构件进行加固、更新或对损坏部分进行中修的房屋。
(4)严重损坏房
房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋。
(5)危险房
承重构件已成危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住户安全的房屋。这类房屋需要及时拆除或翻修。
以上五类房屋，《房屋完损等级评定标准》规定了它们的成新度，即：
完好房：八、九、十成新；基本完好房：六、七成新；一般损坏房：四、五成新；严重损坏房及危险房：三成新以下。
购买二手房时，购买者可以利用以上的标准测算所购房屋的新旧程度，衡量一下售房者所要价格是否合理。还可以利用所购二手房的成新度来计算出所购房屋的大概价值。具体方法是：调查与所购二手房的位置、结构相当的新建商品住宅的价格，再用此价格乘以所购二手房的成新率(如七成新的房屋的成新率就为70%)，得出自己所购二手房的价格，当然所算价格非常粗略，只能作为参考。
12.购房如何选择房型、楼层？
购房者在选择房型、楼层时一般应从以下五个方面去考虑：
(1)考虑房屋内功能区的划分是否明确。房型的演变反映出人们对生活质量要求的变化，因此在挑选房型时尽可能考虑在有限的面积条件下，各个功能区应尽量细化，并避免相互间干扰，保持其相对的独立性。
(2)充分注意住宅的功能性与经济性。反映住宅功能性与经济性的主要指标包括套内总面积与主要厅室面积的分配、户型、得房率以及相关尺寸等。购房者在衡量与选择时应正确处理各种指标之间的关系，应在有限的总价范围内取得最佳房型结构及实用面积，达到使用功能的最大化。
(3)考虑套内交通流动部分是否合理。合理化的套内交通流动即人在户内需经常走动的部分应相对集中，并以不影响各功能区的独立使用为前提。
(4)力求套内空间有层次。一个好房型每个房间的私密性与其功能应该是相辅相成的，并在总体上表现为一种依次递增的趋势。挑选住宅的一般顺序是进户门、玄关、厨客(餐)厅、卫生间、卧室、主卧套房。层次鲜明的房型同样可使一套百余平方米的住宅富有空间层次感。复合式房型和错层房型就是将住宅设计由平面向空间延伸，通过一定的空间变化来明确各功能区的范围，并使套内层次由二维变成了三维。
(5)注意考虑朝向、日照、通风及景观条件。
13.购房如何把好“验收”关？
在开发商交房时，购房者一般都要到现场去验房，现场验房对购房者来说是非常重要的，稍有不慎就为购房者入住后留下隐患。要验好房，购房者应注意以下两点：
(1)在开发商通知交房时，先向开发商索要二书，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并详细阅读其内容，同时也要重新研究购房合同；
(2)在明确了“二书”和温习了购房合同的内容后，带上“二书”及合同到现场，按照“二书”及合同进行对照验收。一般要注意从以下几个方面去查看：
①看门窗安装是否牢固，门窗开启推拉是否自如。门窗平滑与否，门锁是否运作自如。门隙是否太大或不易开，或防盗门的铁栏间隙太宽不能起防盗作用，门匙与门锁是否对口等等。
②窗台是否有渗水。方法是在外墙以水管喷射10分钟以上，然后看看窗台上是否出现水渍(呈深色的印)。还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。
③看墙壁是否平滑，若墙身出现裂纹或有被挖花的痕迹，表示油漆马虎。另外，在墙体的相关位置是否留有空调管孔。
④踢脚线接口是否平滑，是否有凹凸不平问题。
⑤浴缸是否渗水，排水是否通畅。方法是放半缸水过夜，隔天便知浴缸是否渗水及排水是否顺畅。
⑥坐厕水箱是否渗水，排污是否通畅。如坐厕渗水就会有锈迹。
⑦看洗面台台面打磨修饰是否光亮平滑。
⑧看地面倾斜位是否排水顺畅，是否积水。
⑨开关橱柜看看是否畅顺，并检查门铲安装稳定与否。
⑩看连接不锈钢洗盆的下水管口，是否保持干爽，可用手轻摸水喉表面是否渗水。
检查瓷砖铺贴得是否平整、协调、牢固，主要看墙脚或较隐蔽的角位。
结构、面积是否符合合同约定，有无变化。必要时最好对面积进行实际测量，以防止房屋面积“缩水”。
看管线布置是否合理集中，是否正常，应留意单元内的电源开关是否被更改，电路容量是否满足所有电器设备的负荷要求。
查看上下水、供排水暖系统。上下水管道走向是否合理，是否有渗漏；同时，查看供气、供暖管道阀门是否灵活。
14.投资什么样的房子才能保证有升值？
置业投资能否保值、升值，对购房者来说非常重要。为此购房者应从物业的开发商、地段、品质、房屋本身及成本等方面去考察。
(1)选品牌。开发商的实力、信誉是一个项目成为理想物业的保障。因此购买者应当重点考察的是发展商的商业信誉。看开发商的知名度，在国内国外曾开发过哪些成功项目等。这就是说要购买名牌，名牌产品质量可靠，物业的价值就会有保证。
(2)选择地段。地段的好与差决定了售价的高低。地段是物业保值、升值的一大决定因素。因此购买者应该考虑的是该地段在现时和将来是否都是好地段，生活、工作、购物、休闲娱乐是否方便，市政规划是否有利此地段的发展，此地段发展的空间余地是否够大，空气环境质量是否优质。
(3)周边环境。①交通是否便捷。交通便捷的小区才有发展空间，也才有升值机会。可考虑以下几个方面：现时工作、上学等出入是否方便，公共交通网络是否发达，交通网络与住宅区的相连是否合理，是否适于疏散，未来市政发展是否有利于此处交通的改善。②住户档次及周边文化水平。应注意了解周围住户是否是自己所能接受的住户群，不但如此还要了解住户买房的用途。住户的档次同时也决定了物业的档次。
(4)选择品质。物业的内在品质即建筑的质量、布局规划等，是物业保值、升值的基础。①装修。要考察的是大厅、过道、外墙、窗、电梯等的档次、质量是否达到一定的水准。②市政配套。齐全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齐全，能否到位，能否在近、远期符合需求，对物业的升值有很大影响。③小区规划。超前规划可令物业保持更长的竞争力。考察小区规划是否合理，设施是否齐全，能否实现或何时能全部到位。④楼层、户型、环境。在楼层上要考虑家人出入的方便，底层或顶层有花园的，要考虑是否实用并同时与售价一起考虑。不同朝向、楼层的售价相差8%至15%。
(5)选择服务。物业管理主要要看物业管理公司的经验与实力如何，收费是否合理，是否符合规定。优质的物业管理能使物业的品质保持长久。
15.如何把握购房时机？
购房也是一种投资，投资回报额的高低取决于投资者对房地产市场行情的掌握程度，因此投资房地产市场和股市一样应当注意对行情的了解和掌握。只有把握准购房时机，你的投资才可能得到较好的回报。
(1)在大量楼盘上市而市场不景气时，楼市营销策划通常推出能引起轰动效应的让利方案。房价一直是楼盘营销焦点，一些开发公司为了使购房者获得心理价位的满足，激发他们的购买热情，会采取各种让利销售的措施，这时入市购房就可以获得较大的购房优惠。
(2)在新楼盘上市时，开发公司为吸引人气，通常会低价开盘，采取“低开高走”的策略。例如，开发公司在首次开盘时房价为每平方米2200多元，楼盘一时热销，必定吸引更多购楼者的注意力，随后的第二批房价就会升为每平方米2800元以上，并仍有上涨趋势。显然，两次上市形成的差价就成了第一批购房者的盈利。
(3)在楼盘销售收尾之时，楼盘所剩套数不多。开发公司为了不拉长销售期，减少人力、物力的浪费，会降低价格出售，以尽快收尾。这时购房不但价格优惠的幅度大，而且大多是现房。
(4)在某一区域重大市政建设方案出台之前购房，这时由于成本低，价位有优势也成了购房的好时机。
(5)政府为刺激房产市场而出台重大优惠政策之初往往也是购房的黄金时机。目前，房贷期限延长、利率不断下调，投资房地产市场还是有利可图的。总之，投资房地产市场，投资者在购房时不但要具备一定的房产知识，货比三家，还应持一种发展的眼光，不失时机地选择好的楼盘，在安家置业的同时获利。
16．购买底层楼房应注意什么？
一般情况下，底层楼房在防潮、采光等方面都存在较多的问题，人们普遍还是不愿意购买底层。其实，在选择时只要上述影响功能的主要问题妥善解决了，购买底层还是有很大优势的。一是价位比较低，按有关规定底层楼层差价增减系数为98％，楼层差价一般在每平方米50—100元左右；二是有很多优惠，如附送花园或绿地，即使不附送底层也是近水楼台，要比别人的使用率高得多；底层往往还不计阳台面积，这样，用户有了阳台，总价上还能节省不少。那么，底层住宅应注意什么呢？
(1)充分考虑环保与安全问题。要尽量避开交通主干道或正对社区大门，主要是避免尘埃、噪声袭扰及晚上汽车灯光的闪动。另外，查查社区内是否有昼夜巡逻值班，底层门窗是否有防护设施，以保障安全。
(2)要注意底层防潮与管道返水。如果周边管道较多，墙皮与地板防潮问题是关键。注意选择有地下室的底层，有些小区底层住宅高架半层或1—1．5米，底下做半地下室处理，防潮效果较好。无地下室的要注意看地板是否做了防潮处理，未做的一定要做防潮处理。对于底层管道返水，要仔细察看底层管道是否加粗或进行了其他技术上的处理。若排水设施不全，管道返水现象严重的底层住宅千万不要购买。
(3)要考虑日照、采光问题。应注意挑选栋与栋距离较大 (如果栋距高于楼高一般不会影响阳光入射)的住宅小区，争取主采光面为正南向。如果有老人、小孩，还应考虑冬季自然日照问题。
17.挑选高层房屋有什么窍门？
(1)要注意房屋的户型格局和朝向。由于高层住宅现浇混凝土和框架剪刀墙等特点，户室之间不能打通，户型格局不易改变。所以，在挑选时，要注意房屋的户型和朝向，以满足居住后的舒适。
(2)要注意整栋楼的总户数和电梯数量以及电梯的质量。层次越高，户型越多，电梯也应略多几部。一般讲，20层以上应配备2—3部电梯，如少于两部电梯，则该楼总户数和层数不相配，故不应购买。
(3)要注意“二次加压”供应自来水方式水压是否够，尤其夏天用水高峰期是否会有断水时间。
(4)要注意周边地区的未来规划前景。高层住宅的一大优点是视野广、景观好、空气新鲜，如未来高楼前再建起几座高楼，则要影响视线景观。
(5)要注意楼内的物业管理。由于高层住宅通道多，所以，在安全保卫上要特别注意。
18．购房买别墅是否比买一般商品房更保值？
一般来说，要看一套住房是否具有保值、增值潜力，关键要看以下四点：
一看地段；二看房价；三看该地区发展前景；四看该房是否具有重塑性，即住房能否更新改造。
上述四点中，前三点是所有商品房都可能部分具备或全部具备的。但最后一点是其他类型的住房不可能具有的，这是别墅房所独有的。
任何房屋经过一段时间，都会折旧、贬值，以致失去价值。别墅房由于其本身的特殊性，可以改造，甚至可以推倒重建，重新焕发青春，从而达到保值、增值的目的。购买了别墅房之后，其土地使用权一般都有确定的范围，如果房屋损坏破旧，产权人即可向房地局、规划局等部门提出申请，要求修建、改建或重建。一旦申请得到批准，这座别墅马上就可以旧貌换新颜。而其他类型的房屋，由于其土地使用权的范围都是按比例分摊的，不能确定，因此不可能具有别墅房这样的优势。
19．如何挑选复式住宅？
一要看其平面设计是否合理，各功能区间划分是否清晰流畅。一般来说，复式住宅由于上、下层自然区间隔，往往下层安排公共活动区间，如客厅、客房、餐厅、厨房、卫生间等，上层则安排主卧、次卧、书房。这样主、客分区，可以使主人活动区间私密性提高。
二要看室内楼梯位置的立面设计是否合理。既不能占去太多空间，也要考虑方便实用，楼梯踏步的宽度一般不能小于0．9米，梯级高度也不能大于180毫米，坡度也不能过陡，要以方便搬运家具与适合居住为主。同时也不应破坏室内整体的协调，要方便以后装饰布置。另外，对于上层空间来说，如果居室处于顶层，很多情况下都设计成坡屋顶，购房时一定要看清楚坡顶最低点的净高，如果坡屋顶层空间作卧室，净高低于2.1米的空间超过一半时，使用起来会感到不方便。尤其购买期房的居民，往往在销售图纸上只能看到平面部分，一定要向售楼人员询问清楚，最好能看到立面剖面图，把各部位的层高了解清楚。
三要看卫生间是否方便。选择复式住宅，要看卫生间的数量及其布局是否方便。有些设计，在复式上层没有卫生间，入厕要下楼，会感到很不方便。厨、卫顶板上排水管的底部距楼地面不低于1.9米为宜。另外，如复式住宅面积较大，应考虑单独设置主卧内套卫生间与客人卫生间。
四要看清顶层坡顶房间的层高。有些采用坡顶的复式住宅，其坡顶最低处有时能有两米左右，这种复式住宅，在装修时可以搭建一个阁楼，其效应等于出二层的房价，买了三层的面积，何乐而不为呢？
最后要看看顶层露台是否实用。一般顶层复式住宅都有比较大的露台面积，销售时应是赠送的。在挑选时如有面积较大的露台，又有较好的视野景观，不用花很多钱，只需稍加改装，就可以隔出一个效果极佳的阳光室。
20.自住房和投资房选择时有什么不同？
自住房和投资房因为用途不同，在选择上有了很大的不同：
(1)在房屋品种上：自住购房的对象主要是住宅；而投资购房除住宅外还可有多种，如商铺、办公用的写字楼和其他经营性用房等。
(2)在房屋价格上：自住房首要的是要测算自己的收入水平和承受能力，是一次性付款还是分期按揭；而投资购房则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合，投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快变现能力、易实现利润的房屋，将不用过多地考虑而迅速购买。
(3)在房屋地理位置上：自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人；而投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。如购买城市低洼棚户区的房屋，到时可从旧城改造工程获得拆迁补偿。
(4)在未来变化上：自住房要求环境相对稳定，以免入住后拆迁或改变功能；而投资则不然，考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变做商铺等。
(5)在购买时机上：自住房多是初次购买，因而格外审慎，选择时间相对要长；而投资购房看准了就要迅速出手，赚到钱后又可在别处重新投资，选择时间相对要短，一旦选准就必须迅速购买。
21．如何根据平面图选择户型？
当你准备购买房屋时，首先面对的就是各式各样的售楼广告，在这些售楼资料中必不可少的是平面图，以供购房者选择自己所需的户型。可是，由于购房人往往没有这方面的经验，怎样看平面图，怎样从图中分辨出户型的好坏、优劣，并从中挑选出自己满意的户型，这就成了许多购房者遇到的一个难题。一般应注意以下三个方面：
(1)如果是为了现实居住，居室面积勿以大小取舍，买房要量力而行，家中有几口人、购房款是否充裕是决定购买居室大小的重要依据。三口之家，选择两居室最为适合；如经济条件宽裕，也可购置三居室，空出一间作书房、客房或家庭影院。在看平面图时，对图中标出的面积尺寸不要有误解。一般在房间号下标出的数字为居室的建筑面积；其余的直线尺寸为居室使用面积的长宽度，该长宽度指的是两墙体中线之间的距离。现在许多购房人在实测房屋面积时，一般是用皮尺测量屋内两墙间的距离，这样测量乘出的面积往往要与售楼方告知的使用面积有所出入，这一点如不搞清楚，就可能产生争执、纠纷。
另外，从平面图中还可得知居室的建筑面积和使用面积，可以算出居室的使用率(使用面积除以建筑面积所得出的比率)。由于房屋使用率与房价有着直接关系，因此房价同等的条件下使用率越高，单位面积购房的价格也就越划算。目前，高层塔楼的使用率一般不到75％，多层住宅使用率一般高于75％。购房者选择居室时最好选择高使用率的住房。
(2)房间楼层、朝向不同，房价相差不少。从舒适、居住习性角度考虑，一般人都愿意选择朝南的房间。但是楼房，特别是高层塔楼由于单层户数较多，朝南的房间毕竟有限。同楼层，南向、东南、西南方向的居室最好，其次是正东方向，之后是正西方向，最次为正北方向。一般情况下，正南与正北居室的房价相差可达到10％左右；正南与东向和西向的居室价相差可达2％—3％左右。
除去居室的朝向，楼房的楼层高度也直接在房价上有所体现。高层塔楼低于6层或高于12层的居室，一般是相对差一些的，其与好楼层的价位差平均在4％—8％之间。但大多数塔楼在出售时，一般是楼层越高，房价越贵，这也属于正常情况。但前提应是楼宇的坐落位置好，高层有好的景观。
(3)厅要选择方正、平整，卫浴要讲求分离、单设。随着人们生活方式的转变和社交活动的增加，住房三大一小(大客厅、大卫生间、大厨房、小卧室)的设计已成为潮流和趋势。客厅作为会客、起居的场所，是家庭的门面和主要的活动场地，因此这里要尽可能宽敞而方正，同时最好是有较好的采光。当你对平面图比较满意时你不妨再去实地看一看户型与平面图有无出入，如果出入大就不能购买。
22．购买期房入住时验收应注意什么？
入住期房在验收时应注意以下两点：
(1)注意面积误差：面积是入住过程中问题较多的一个环节，许多买房者等到拿钥匙进新家一看，总觉得比自己想象的面积小了，这主要是由于商品房的销售面积之中包含有公摊面积部分。因为公摊面积的计算方法相对比较复杂，不太容易被大多数购房人所掌握。而出现面积误差时请相关部门重新测量也比较麻烦，这方面最好是了解一下有关的政策，对那些可以计入分摊面积的部分做到心中有数，再比照发展商所提供的资料，发现问题可以请相关部门复测。
(2)注意房屋质量：对购房人来说入住时最关心的也许就是质量问题了。由于目前市场上的商品房分毛坯房和精装修房，对于毛坯房而言，质量问题主要体现在墙内侧的裂缝、门窗、水暖气热等几个方面。如门窗是否运作自如，窗台、天花板、墙壁和浴缸是否渗水，墙壁是否平滑。冬季入住时注意检查暖气的供暖情况。对于已装修的房屋，除了以上所说的几方面以外，还要注意装修可能掩盖的房屋本身的质量问题。
总之，收楼时应尽量验收仔细，遇到各种问题可以和发展商协商解决，做到各方面达到满意之后再签字。当然，遇到发展商延期交房，购房者可以按照合同约定要求相关赔偿。
23．商品房购买者容易掉入的陷阱有哪些？
主要有八大陷阱应当特别提防：
(1)公司陷阱：购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。目前，不少房地产公司虽然挂的是国有或合资的大牌，但实际上是个人所有或个人承包，建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼宇开发。
(2)地段陷阱：购房时不要受广告诱惑，要进行实地考察，同时还要有发展的眼光，更要到国土部门了解城市的规划。有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只是三两年的时间；有的地段当时很旺，但未来可能一个立交桥便使其优势不复存在。通常房地产公司为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于优越，购房时要留个心眼，小心中圈套。
(3)价格陷阱：房地产开发商往往在广告显眼位置标一个令人心动的价格，而在不显眼的位置注明价格不包括审批费、配套费、绿化费等，就这一个“等”字内涵丰富，令不少预付购房款的人捶胸顿足。购房者切记，一般房价不包括公证费、《土地使用权证》和《房屋使用权证》的工本费、管理费、土地合作费。
(4)产权陷阱： 《国有土地使用权证》、 《建设用地规划许可证》以及《商品房预售许可证》这三个证件是办理产权证的必要条件，缺一不可，因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的这三个证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。
(5)期限陷阱：购房者在签订购房合同时，一是要写明交房日期，同时注明通电、通气、通车、通水等条件，要明确双方违约责任，避免日后不必要的麻烦。因为许多房地产公司对购房者付款的时间严格限制，却对交房期限没有任何规定，推迟交房也没有任何条款进行处罚。
(6)规划陷阱：按规定，房屋间距与房屋高度比例最低是1∶1，因为房子的间距直接影响着居室的采光、通风、视野和绿化。而有的房地产公司为减少成本，追求利润，随意缩小房子的间距，楼房林立密不透风，给购房者的居住带来不应有的烦恼。
(7)文字陷阱：有些开发商玩文字游戏，愚弄消费者，如有些楼盘广告标明“送”高级家具或“装”有电话传真，但当你购了房子或付了订金之后，方知此“送”乃“代为运送”之送，此“装”乃“代为联系安装”之装，这些挖空心思骗人的广告令消费者苦不堪言。
(8)升值陷阱：有些房地产商财力有限，拿出建房的钱，便拿不出钱办妥一切必要的手续，也就无法获得销售许可资格；有的更为胆大，甚至在尚未批准的土地上擅自开发，为了尽快回笼资金他们往往铤而走险，先卖房，算计着收回大笔购房款后，再到有关部门补交款项，补办销售许可证。因此，他们往往以超低的价格开始发售，并美其名曰有“升值前景”，但事实上，不少发展商卖房收回的钱远远不够补办手续。因此购房者一定要注意，否则所投巨款就可能打水漂。
24．在楼层、朝向上如何同开发商砍价？
当您有了购房意向，并对看中的某一商品房住宅小区从地段、区位等方面进行初步考察后，如何省钱，如何在具体购买过程中获得最大实惠，就真成了学问。通常开发商给出的报价只是一种起价或平均价，由于房地产这种不动产的特殊性，每一套房屋都会因房型、楼层、朝向、结构等差异而表现出不同的成交价。在进行购房洽谈时，面对的都是训练有素的销售人员，除了要掌握一定的谈判技巧外，提前知晓不同楼层、朝向等因素所引起的可能差价底细，将会使您在谈判中处于主动地位。
楼层、朝向(景观)、结构(多层、高层)及离电梯远近等方面能砍下多少钱呢？按有关规定，房屋差价增减系数为：底层98％，顶层96％，二层100％，其他层次102％；房屋朝向增减系数为朝南向102％，朝东向100％，朝西向95％，朝北向92％。从目前西安市的情况看楼层的可能差价在每平方米50—100元，朝向(景观)的可能差价一般在每平方米50—400元，而建筑结构的不同(多层、高层)也会带来每平方米近500元的差价。另外，个别楼盘中电梯的远近也能成为购房者砍价的一个因素。交易大厅？
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