商铺投资过程是一个复杂的决策过程，商铺投资者在投资过程中要慎重考虑，一般而言需要考虑以下5项技术条件：
1.商业区域，规模产生效益。
在商业区域内的商铺，不仅在经营方面有互补、互动的作用，而且在对外宣传上也有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其投资获利能力远远超过独立的店铺。为此，投资者在投资商铺时，不妨考虑在商业区域内选择，这样有助于减少风险。
下面三种商业区域的店铺，投资者可以结合分析它们的特点来协助投资抉择：
（1）位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，以经营日常用品以及价格较低且便于携带的消费品为主。
（2）位于住宅附近的商铺，以社区居民为主要服务对象，以经营综合性消费品为主。
（3）位于办公楼附近的商铺，以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。
（4）位于学校附近的商铺，以经营文具、饮食、日常用品为主。由于学生购买能力有限，商品以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，商铺投资者对此必须有清楚的认识。
通过对以上不同商业区域、商铺不同的功能性特点的介绍，可以发现商铺是极富个性化的房地产品种，商铺投资者必须在投资过程中进行足够的研究，要考虑商铺所在地段的商业环境、客户基础、客户特点，从而对商铺的位置、大小做出符合未来经营需要的选择，毕竟所投资的商铺最终要通过经营才能获得相应的回报。
2.选择合适的经营者，降低空置率。
商铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员或经营能力强的人员。如果选择的租户其经营内容不适合周边市场环境，或者经营水平低、管理素质低下，必然导致商铺的经营混乱，最终也会导致经营亏损，并不得不关门歇业。如果租户关门歇业，尽管可以再选择新的租户，但商铺一定时间的空置是不可避免的，所以发生租金损失也是必然的。3.高水平规划，提高商铺投资价值。
商铺的规划设计对商铺的功能性影响很大，高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引更多的顾客。那些规划设计不科学，缺乏对经营者、消费者功能需求的商铺一定会给商铺投资者带来损失。
例如一个商业房地产项目规划设计不合理，商铺的面宽为6米，进深20米，那么这样的商铺的功能性就有问题，合适的租户比较少。租户范围缩小，商铺的投资价值必然降低。对于位于大型购物中心里面的商铺来讲，不合理的规划将导致有些地方的商铺很难被购物者青睐，这样的商铺，零售商是不会轻易选择的，除非整个购物中心的商业环境特别好，零售商因为商铺外部的因素而做出投资选择。
4.行业类别，锁定商铺投资预期期望。
商铺投资过程中，除了对上述三个技术方面的问题做考虑外，还需要对商铺可能适应的经营行业做甄别。我们难以设想一个商铺投资者在进行商铺投资时，对即将投资的商铺所适合的行业未做任何考虑就盲目进行投资的情况。当然，一般的商铺投资者的确很难对商铺投资的深层问题进行考虑，哪怕是初步考虑，原因首先在于商铺投资者对商铺投资相关的专业知识不够了解。
关于商铺适合行业的问题，仅举几例说明。例如，在火车站、汽车站附近，投资批发性店铺为宜；在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜等。但是，在投资实际操作中，投资者仍需做深入的行业调查和市场细分，才能保证一定的投资准确率。
5.专业化程度，影响商铺投资收益。
在大城市里，有些公寓、写字楼、商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供居住及办公使用，底下几层作为百货商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重。例如：人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾；住户嫌公司、百货商场人来人住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、百货商场因受到指责并且容易受到住户意见的牵制，最终在一定程度上影响其日常经营。
这类综合性房地产项目追根溯源，应该是上世纪90年代来自香港房地产商的概念。既然来自香港地区，我们就不必有多少疑问，毕竟香港地区土地资源紧张，开发商采取这种发展模式也实在是不得已而为之。正如上面所谈到的，这种综合房地产容易产生诸多矛盾，从而影响商铺的投资收益，既然如此，商铺投资者在投资选择时必须就到底投资在哪种商铺上进行判断，是投资专业商铺，还是其他类型的商铺。